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三季度樓市,是只迷途的羔羊!
中國樓市,正面臨錯綜復雜的內外部環境影響,制約市場走向的因素從未像現在這麼多。國際因素,主要是美國次債危機導致的美國及世界經濟增長趨緩,制約我國外貿增長。國內因素可分為兩類,一是經濟方面的,CPI高企和經濟減速同時存在,有出現滯脹的危險,從緊的貨幣政策未見松動;二是社會方面的,地震災害明顯增加樓市觀望氣氛。業內因素,包括房企財務危機、市場低迷、囤地負擔等,似乎一切皆撲朔迷離,中國樓市不知走向何方。
統計數據,也印證了這一點。國家發改委、國家統計局調查顯示,5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%,漲幅比4月低0.6個百分點;環比上漲0.2%,漲幅比4月高0.1個百分點。分城市看,房價漲多跌少,冷熱不均,規律性不強,市場不景氣還表現在成交量的低位徘徊。 從同比漲幅分析,其實今年1月已達到頂點——11.3%,之後2、3、4、5月份分別為10.9%、10.7%、10.1%、9.2%,持續下滑態勢明顯。這其中隱含的真相是:這是與去年同期相比的數據,而去年全國房價上漲的特征是從年初開始不斷加速漲至10月份,如果接下來幾個月房價不再明顯上漲,則月度同比數據還將持續下降。另外還有一個因素是,今年開始房價環比漲幅亦趨緩。
因此,從很大程度上講,分析月度的環比數據更能反映房價短期波動的情況。環比數據表明,2007年9月是分水嶺,之前漲幅逐月加大,之後遞減;去年12月全國房價環比漲幅下降明顯,其後連續5個月都在0.2%-0.3%之間徘徊。單純從數據上分析,這樣的漲幅已經比較合理,換算成年增幅不會超過5%,而CPI卻高達8%左右。
總體而言,目前除了深圳房價接連數月下跌之外,其它城市並無明顯下跌,但確實存在許多城市呈現盤整態勢,多數城市則漲幅趨緩。一向被視為成交旺季的4、5月份,今年的表現乏善可陳。不可否認,部分中西部的三四線城市的樓盤依然繁榮,但最為最要的一線城市和大部分二線城市,卻已陷入僵局。自1998年房改以來的10年間,從未發生過這種大面積的盤整現象,即使2005年『國八條』的嚴厲調控,也只是使長三角市場出現一年左右的盤整。
決定下階段樓市走向的,主要有以下三個要素。
首先,開發商的態度。歷史一再證明,最終能夠打破市場觀望和僵持的,往往是樓盤降價。種種跡象表明,眼下絕大多數開發商都在經歷資金緊張的困擾,主要源於市場低迷和從緊貨幣政策的雙重作用。潘石屹的『房企百日劇變論』和王石的『五六月房企關鍵論』,代表了企業家的看法,而土地出讓市場遇冷、企業拋售土地和項目、企業高價融資等諸多信息,都在預示企業主動降價的可能性大大增加,有意轉讓土地的開發商中,居然包括富力、萬科、綠地等大牌企業。
其次,購房者的行動。以前,我曾多次撰文分析過現階段我國存在巨量的住房需求,而且絕對以自住需求為主,這主要與城市化、工業化的快速推進有關。那為什麼還會出現連續數月的成交量下降,為什麼產生濃重的觀望情緒?根本原因是房子不同於日常消費品,高總價、投資品屬性、市場變化快等三個特征決定很容易導致出現持幣待購的情形。另外,房價偏高也使部分自住需求暫時被壓抑。還有,投資投機需求的急劇萎縮會對自住需求『示范效應』。
然而,只要是有效需求,總歸會釋放出來,包括婚房、動拆遷在內的剛性需求很難被抑制一年以上,改善性需求一般很難推遲二年。在宏觀經濟面尚未變壞、樓市大拐點尚未形成的前提下,市場由低迷到復蘇一般只需幾個月。此時,如果樓盤出現幅度合宜的降價,一般都會使自住需求快速釋放。
由於全國區域之間的差異較大,各城市三季度的表現不同,部分城市將繼續下探,部分城市會止跌回昇,更多城市將依然在迷茫中尋找向上或向下的方向。筆者更傾向於這麼預期:在三季在樓盤降價促銷風的帶動下,第四季度部數城市將會回暖,畢竟多數自住需求無法壓抑太久,上海近期低迷中仍出現熱銷樓盤即為明證。
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