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根據上海證券報9月5日的報道,7月份上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%,環比下降32%,月成交均價環比下降24%。同時,在上海的19個區域,樓市成交下降高達八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黃浦(-88%)、楊浦(-87%)和閔行(-85%)等五個重要的住宅供應區。而8月份,根據上海佑威房地產研究中心數據,雖然平均成交價格環比小幅回昇,但成交量仍然持續低迷,同比降幅近70%。
同時,整個長三角的樓市僵局也開始打破。7月份,上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分別高達68%、47%、58%和58%。再看全國,1-7月份的樓市成交量,下降了10.8%,為30454萬平方米。而2007年1-7月份樓市成交為34137萬平方米、2006年1-7月份樓市成交為27308萬平方米、而2005年1-7月份樓市成交為16526萬平方米。
上述這些數據說明了什麼呢?商品房的成交量迅速下降原因何?為什麼國內的房地產市場會出現這種『一邊是商品房的成產量快速下降而另一邊房價照樣上昇』與市場經濟基本的供求法則相悖的怪事?其原因何在?如果這樣的格局仍然維持下去,最後的結果是什麼?
這些數據說明了目前國內房地產的市場化程度低,它不能夠根據市場供求關系來調整房地產的銷售數量與價格。因為,按照一般的市場法則,產品銷售下降,供大於求,產品價格自然下跌;產品銷售上昇,供不應求,產品價格自然上昇。在這種房地產市場程度比較低的情況下,住房產品往往是房地產企業的壟斷性定價。加上消費者分散、住房信息嚴重不對稱、房地產開發采取不同的營銷策略,從而使得房地產購買者在市場中與房地產開發商的談判能力低。國內住房購買者基本處在住房產品價格被動接受情況下。因此,在房地產開發商如此強勢的市場,如何來保護住房的購買者是政府的基本責任。
對於商品房的銷售迅速下降,這裡主要比較的是同比,是比較2007年房地產市場銷售與價格狂?的時段。如果以這樣的一個基數來判斷當前的房地產市場形勢,估計就容易被表象所迷惑。實際上,如果不談房價仍然在上昇,僅是就住房數量的銷售來說,今年1-7月份比2007年的特殊時期是下降,但是與2006年同期相比銷售量不僅沒有下降,反之還是增長很高;如果與2005年同期相比,其銷售量則增長近一倍。因此,我們得更為全面來看待當前住房銷售下降。同時,今年住房銷售為什麼會下降?並不是今年銷售太少,而是2007年銷售太多,是2007年住房銷售中投機或炒作的比重過高。2007年下半年以來,政府把這部分房地產投機或炒作慢慢地清除出來,住房銷售下降是必然。這不僅是政府房地產宏觀調控的目標,也是中國房地產市場走向健康持續發展根本所在。
但是,中國房地產市場為什麼會出現這種『一邊是商品房的成產量快速下降而另一邊房價照樣上昇』與市場經濟基本的供求法則相悖的怪事?這當然與中國房地產市場化程度低、與房地產產品壟斷性定價及房地產發展了8年企業積累一定財富有關。別看目前市場一片聲音在討論房地產企業是如何困難、房地產市場面臨多大的危機、房地產企業如何來過冬,但是實際上,這些問題都不存在。如果說,房地產企業及房地產市場真的有多少問題,那麼房地產企業早就降價出售自己手中的產品了,也就不會出現目前國內房地產市場寧可不賣一套住房也不降低價格的情況,也不會出現國內房地產開發商圍繞著『住房不降價』而翻出五花八門的營銷策略。
實際上,國內房地產市場的情況是一方面有大量住房消費者由於房價過高沒有支付能力的人無力進入房地產市場,另一方面是房地產開發商把房價頂在天花板寧可不賣一套。有人會說,房價下降了,買不起的還是買不起。當然,對於低收入民眾來說,房價下降最低,他們是無能力進入房地產市場。但是住房需求市場並不是單一的,也不是住房價格降到某一個點讓所有的需求者都進入購買,而是住房需求市場是多層次、多元化的市場。在不同的住房價位下,總是有不同的住房消費者進入。市場也就是在這種情況下繁榮。最近萬科營銷政策調整後市場的反映就是如此。
房地產開發商為什麼一定要把住房價格頂在開花板上不降價銷售而又大喊房地產市場有多少危險呢?其根本就在於一是目前房地產開發商認為自己有實力來對抗市場,他們過得很好。他們叫喊出一些危言聳聽的言論,只不過是希望政府出臺政策來維持已有的房地產市場暴利模式。二是房地產開發商認為自己的利益早就把地方政府及銀行捆綁在一起了,他們相信政府會出臺政策來救房地產。就比如2003年的18號文件及最近一些地方政府所做那樣。三是任何一家房地產開發商還是希望回到2007年房地產市場『奇跡』的時代。住房留在手中越久就越值錢,越是爛的房地產開發商獲得的利潤就越高。房地產開發商仍然在重溫2007年房地產市場『劣幣驅逐良幣』舊夢。其實,目前房地產市場的政策、金融市場環境及購房者理念等都發生了根本性的變化了,中國房地產市場要重蹈舊轍是不可能了。
總之,目前房地產市場的住房銷售急速下降,根本原因是房地產開發商以壟斷性定價把房價頂在開花板上,如果目前國內房地產市場價格能夠降到2006年的水平,至少能夠讓目前房地產銷售問題迎刃而解。房地產開發商為什麼豈敢寧可不銷售一套也不降價?就在於他們有財力來支橕,就在於他們認為政府會出臺政策來維持目前房地產的暴利模式。但實際上,誰都無法打敗市場,無論是個人、企業及政府都是如此。打敗的只是對抗市場、對抗政府政策的人或企業!
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