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金九銀十,房價將大面積『緊急迫降』
最近一段時間,因公司業務的關系,從南到北,幾乎走遍了大半個中國,從內蒙到廣東,從山東至四川,還包括安徽、河南、江蘇、河北等地也都去了,雖然公司的業務以商業、商業地產和旅游地產為主,但對於住宅樓市面臨『金九銀十』的整體表現也非常關注。
總體的印象可以概括為三點:
第一,幾乎所有的中小開發商都在為資金叫苦連天。開發商對銷售回款的飢渴已經到了『寢食難安』的地步;
第二,降價風潮正在暗流湧動,大有一觸即發之勢。絕大部分的開發商已經把價格戰作為『金九銀十』的首要推盤策略;
第三,絕大部分開發商不相信政府會『救市』,絕大部分購房者都相信開發商會降價,銀行表現出對開發商前所未有的堅決態度,而各地方政府的態度最為曖昧,每每談起樓市問題,總是顧左右而言他。
我一慣不太相信所謂經濟學家和專家們的理論,是因為中國的樓市問題太過於復雜;我也一慣不太敏感某些個別開發商的『漲價論』或者『殺母豬論』,因為『橫看成嶺側成峰,遠近高低各不同』,這些論調都不能反映樓市的基本現狀與走向,只是基於某些個別企業的自身利益的話語方式而已。
那我相信什麼?我相信事實,相信科學,相信樓市正在回歸理性,相信中國的發展問題歸根結底還是中國基層階級的利益問題,相信『和諧中國』是一場持久戰,相信哲學思辨的邏輯,相信一場前所未有的深刻社會經濟變革正如暴風雨般向我們所有人鋪天蓋地而來……樓市絕對不可能獨善其身!
『金九銀十』是一個傳統意義上的消費需求旺盛階段,開發商寄希望於在這個時間階段快速回籠資金無可厚非,但市場的變化不會以開發商的意志為轉移,認清『金九銀十』的機遇與挑戰,纔能做出快速反應.
08年的『金九銀十』對於開發商而言,依然是一個天賜良機,具體表現在:
第一,經過將近一年的觀望後,大量的剛性需求被積蓄起來,等待釋放,市場購買力客觀上應該比以往任何一次『金九銀十』更為強勁;
第二,上半年的樓市迷霧讓很多中小開發商推遲了開發進度,可以預計本次『金九銀十』的開發商提供的市場供給量會有一定程度的萎縮;
第三,開發商迎來了真正鍛造企業形象、企業品牌的黃金時期,抓住『金九銀十』做好策劃的『買點』,做好內省,做好客戶研究與客戶關系,做到『客戶滿意營銷』,對企業未來發展將產生長遠的影響。
當然,挑戰是強大的,應對這一次挑戰,開發商有很多工作要做,具體可參考我的『開發商如何過冬』的系列博文,但在『金九銀十』的時間階段,最最重要的是,制定出符合企業自身實際情況的價格策略,因為這是實現速銷最敏感的要素。
現金為王的時代已經到來,樓市均衡利潤的時代已經到來,買方市場的時代已經到來,宏觀調控持續趨緊的時代已經到來!
我接觸的所有的開發商都在問我關於『金九銀十』的價格策略的問題,我的答案是:
第一,每個企業的實際問題都不一樣,但要認識到市場的變化;
第二,價格戰一定是某一個特定階段的產物,是屬於特殊現象,最後還是要回到價值戰、品牌戰、服務戰,或者更高層次的規則戰;
第三,就『金九銀十』而言,不要幻想和等待,必須主動出擊,不管是什麼樣的價格策略或方式,錯過這個村,很難再遇到這個店,對很多開發商而言,春節之前就是生死存亡;
寫這篇博文的時候,正在飛機上。想到樓市的問題,突然想起來《緊急迫降》這部電影,在最危險的關頭,果斷決策至關重要。開發商在『金九銀十』,也該『緊急迫降』了,不管是否情願,面對購房者的時候,要記得,把微笑寫在臉上!
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