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牛刀:宏觀經濟層面不支持房價繼續走高
9月7日答《中國經濟周刊》記者梁燕軍問。
梁燕軍:今年的經濟會在外需下滑下靠內需繼續支橕,增長速度仍然不會低於10%,而物價漲幅可能會在6.5%上下。這樣一個經濟運行狀態對房地產的支橕將是強勁的。支橕點有二,一是經濟仍然維持高增長下的房地產實質有效需求也將保持高速增長。二是物價高增長時期,房價會有一個強烈的支橕。在這種情況下,房價會因整體物價的上揚而出現上漲壓力。高增長高通脹並存,房價有沒有下跌的道理?
牛刀:這句話應該改為出口,不存在外需的問題。關於出口,重要的指標是看究竟是順差還是逆差,從目前情況來看,中國的出口一直是順差,只是額度在減少。預期今年,中國的出口對GDP的貢獻仍然在20%以上,內需有可能突破40%(去年是39.7%),這是一件好事。中央政府的宏觀調控的一大目的,就是設法擴大內需,按現在的統計方法,中國的內需應該擴大到50%以上纔比較合理,當然,這可能還需要五年,甚至八年。
我不同意你的觀點。比方說你講的第一個問題,經濟仍然維持高增長下的房地產實質有效需求也將保持高速增長。中國經濟的增長與城市居民的購買力不是成正比的,與房地產的剛性需求更是不能成正比,就拿北京來說,這幾年奧運投入了5000個億以上,拉動GDP增長2到3個點,但是,北京居民的收入並沒有比預期增長2、3個點,那麼,增長到了什麼地方?到了政府的財政收入,到了大老板的口袋裡。因此,經濟增長和房地產實質有效性需求不成正比。這是中國經濟一大特色,我們不停的呼吁要努力提高城市居民收入水平的道理也在這裡,沒有城市居民收入水平實質性的提高,房價無法再漲。
你剛剛講到,GDP不會低於10%,CPI可能會在6.5%上下,我支持你這個判斷,事實可能也會這樣。但是,我們要明白這樣一個道理,與去年相比,2008年的宏觀經濟層面已經出現大的問題,直接影響到城市居民的收入。去年,中國的GDP是11.4%,而CPI呢?只有4.8%,經濟總量實質性的增加有6.6%,而今年實質性的增加只有3.5%,也就是說只有去年一半多一點,大量的增長被通貨膨脹吞噬了。而通貨膨脹吞噬的這一塊,絕不是政府的財政,而是普通居民的收入。明白了這個道理,你就會知道,為什麼普通城市居民對房價的意見這麼大?
你講的第二個問題:物價高增長時期,房價會有一個強烈的支橕。這個觀點是很荒謬的。我們的通貨膨脹受害最大的,就是你所講的剛性需求,物價高增長,從經濟理論上來說,會支橕不動產的進一步估值,但是中國有兩個原因不支持這個觀點,一是中國房價本身泡沫過大,這個泡沫是將近八年的時間累積而成,絕不是一兩年可以剔除的;二是中國的土地政策不支持這個觀點。再說,下半年的情況還很難說,隨著國際原油價格的走低,美元出現強勢特征,中國的鋼材價格已經在回落,很多大型鋼鐵企業都在限產減產,直接會影響建材價格的回落,房子的建安成本也會降低。
你所說的物價,也就是CPI,目前仍在一定的高位區間波動,這個時期不屬於物價高增長期,因此,也不可能出現你所說的對房價會有支橕。請於理解。
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