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2001年7月13日,國際奧委會主席薩馬蘭奇宣布北京成為2008年奧運會主辦城市,『奧林匹克』從此定格在了中國人的心中。盡管金錢無法凌駕於奧林匹克精神之上,但從這一刻開始,奧林匹克運動蘊藏的對經濟發展的巨大推動力開始進入了中國人的視野。
作為中國房地產界的風雲人物,萬通集團董事局主席馮侖第一時間預言,乘著奧運的東風,北京高檔住房的價格將漲到每平方米2萬元幾乎不成問題,而當時北京CBD區域的精裝修公寓價格還不到1萬元,正是基於對奧運的巨大信心,面對誘人無窮的機會,一輪瘋狂的『圈地』運動伴隨著申奧的成功拉開了序幕。
從2001年開始,北京市房地產開發投資佔全社會固定資產投資的比重被迅猛拉昇,躥至五成以上的高位運行,2004年創下了58.27%的歷史新高,這遠遠超過了10%的國際警戒線,也大大高於全國15%左右的平均水平,而在上海,房地產投資率也僅為30%。由此可見,奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動,中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批『奧』字號樓盤拔地而起。
在北京城北,奧運場館『鳥巢』和『水立方』已成為一道地標性建築,而同樣具有標志性的是附近樓盤的價格。『國奧村』在奧運會期間作為運動員公寓使用,因此購買『國奧村』的客戶只能在2009年入住,但這絲毫擋不住購買者的熱情,國奧村的價格由開盤時的每平方米16500元漲到了27000元,而根據21世紀不動產對北京亞奧版塊的11個樓盤進行的房價統計顯示,短短幾年間房價均呈現大幅上揚,其中最高漲幅達到250%,最低漲幅也有75%。
然而,出乎很多人的意料,樓市上刮了好幾年的這場奧運風,卻在奧運之年戛然而止,北京市統計局公布的最新數據顯示:今年上半年,北京全市的商品房銷售面積同比下降達47.1%,與此同時,購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來。
過度透支奧運概念的房價意味著大量的泡沫,而一些投機者嗅出了房地產市場的危險,欲甩掉手中的房源脫身,但由於拋盤過多,出現了滯銷的格局,房價步入下跌的行情。
北京樓市的拐點提前到了今年上半年,這不僅出乎很多老百姓的預料,也讓很多專家當初的預測落了空,到底是因為奧運概念被提前透支了,還是因為整個宏觀經濟環境出現了變化?在記者看來,或許這兩大因素都在共同推動著房價的走勢,奧運和房地產之間,究竟存在著什麼樣的聯系?那些曾經舉辦過奧運會的城市,它們的奧運地產行情又是怎麼上演的?
據全球專業房地產服務公司仲量聯行北京研究部經理克斯藤森分析:『城市與城市之間的情況是不一樣的,我覺得最好的例子就是巴塞羅那(查看地圖),奧運會之前大興土木,在房地產和基礎設施建設上進行了大量的投資,短期內大量樓房拔地而起,但巴塞羅那的經濟又相對穩定,所以奧運會後出現價格大幅下調。』
而與巴塞羅那截然相反的是,漢城1988年舉辦奧運會後,不但沒有出現房價的低谷效應,房地產市場反而迅速昇溫,熱潮持續到1995年,這樣的例子還有悉尼。同為奧運舉辦的城市,情況為何大相徑庭?
克斯藤森說:『支橕房地產市場增長的主要需求推動力還是由人口和收入的增長決定的,這與奧運會本身幾乎沒有關系。』而唯一能把需求和價格與奧運聯系起來的是這個市場的投機行為,如果存在著投機行為,那奧運會後這部分增長當然會被剔除,這部分增長的價格自然要降回。
一個穩定增長、持續發展的房地產市場符合我國的政策,也符合老百姓的購買能力與心理預期。只有一個理性、健康、有序的市場,纔能帶來房價的穩定,也只有這樣一個市場,纔不會出現人們最擔心的暴漲暴跌。正所謂:千萬別高估了奧運會對於房價的短期作用,也千萬別低估了奧運會對於房價的長期拉動。
樓市和奧運,二者之間其實關系不大,只要更多的人相信中國經濟依舊會保持健康、快速發展,工業企業的利潤依舊會大幅增長,我國的房地產市場就能在擠壓完泡沫之後,得到良性發展。
在對『奧運行情』的猜想中,我們可以得出這樣一個結論:在中國經濟發展中,我們不需要一個又一個的短期概念,我們需要的是一個長期的基本面向好,如果奧運的舉辦能給我們留下這樣一份財富的話,那纔是未來中國經濟發展之大幸。
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