這裡是世界上最高的游泳池，在這個『新科』世界第一高樓上海環球金融中心(WFC)裡，泳池被安排在85層也顯得很自然，客人可以一邊游泳一邊欣賞黃浦江風景，而位於100層的觀光閣高度大約是474米，走在上面猶如太空行走。

　　這一切享受的代價是83億元(11.3億美元)，歷時14年，幾經世界經濟高潮和低谷的周期，兩次開工，101層，494米，世界第一高度，一串數據講完了『環球金融中心』的成長過程。

　　8月底，這座位於上海金融城小陸家嘴內的摩天大樓落成後，正式取代了它的鄰居??原世界第三、中國第一的高樓金茂大廈，成為新地標，其主體高度也超過了臺北101大廈，成為新的世界第一。

　　不過這還只是故事的中場，高樓建設者的雄心曾經遭遇過東南亞金融危機、美國『9·11』的挫折，終於在最近的經濟高峰期時得以實現，但是，高樓落成之時，卻是世界經濟滑坡之日，次貸危機和由此對中國經濟增長的影響，都將從現在開始左右環球金融中心的命運。

　　接受本報記者采訪的仲量聯行亞太區董事陳立民表示，自美國次貸危機發生以來，美國企業尤其是美國金融機構，都縮小了原定租賃的辦公面積，還有部分企業甚至取消了搬遷辦公室的計劃。

　　這樣的情形會不會在外企紮堆的上海商務樓市(專題)重演，世界第一高樓會面臨怎樣的資金回收難題？而且在中國樓市面臨嚴峻調整的時刻，出現WFC這樣一個高度第一、租金也第一的商務大樓盤，到底有何指向意義？

　　不可思議的是，結合世界和中國經濟的大環境，經濟學家安德魯·勞倫斯1999年總結出的『摩天大樓指數』(skyscraper index)似乎得到了應驗，這一驚人發現被稱為『百年病態關聯』：大廈建成，經濟衰退。

　　不過，WFC也不是終點，根據規劃，即將興建的『上海中心』高度將達到632米，將在5年後成為陸家嘴地區的新坐標；而世界第一高樓的美譽也將被總耗資達10億美元的『迪拜塔』摘取，它的高度將超過700米。

　　這是一場資本市場的圖騰崇拜。

　　隨著WFC的落成，其主要投資者——日本最大私人樓宇開發商日本森大廈株式會社從幕後走到前臺，它擁有環球金融中心70%的股份，主導人物正是會社主席森稔，他的夢想一波三折。

　　早在1993年，森稔對當時的浦東新區管委會主任趙啟正說：『讓我來造第二座摩天大樓吧。』按照1997年的規劃，環球金融中心高460米，已是世界第一。

　　1995年12月，WFC取得了土地使用權。隨後東南亞金融風波卻突然來臨，工程戛然而止。據曾陪同森稔的人士回憶：『第一次停工的時候，頭發斑白的森稔在上海居留的幾天內很沈默，沒說幾句話。』據稱，森稔擔心的是世界經濟萎縮影響出租率，纔剛打樁就停工。2001年的『9·11』進一步打擊了建造摩天大廈的信心。

　　按規定如果被批項目兩年內未實施就該撤消，但WFC卻安然無恙地在浦東Z4-1號地塊上睡了近8年。其間，臺北市建造了主體建築480米的101大樓。

　　但WFC爭當世界第一的決心絲毫沒有動搖。在重新啟動之後，新方案由460米高94層改為492米高101層，投資從7億美元加到11.3億美元。為此，復工後WFC有限公司和森海外株式會社最主要的精力都放在了融資上。

　　據悉，中國國際金融有限公司和摩根士丹利都擔任WFC有限公司的財務顧問，他們曾數次拜訪建設銀行(行情股吧)等國有銀行。一位知情人士表示，中國四大國有銀行都參與其中。

　　WFC公司總經理竹內克之證實了此事：『融資將主要在中國大陸解決，而且主要通過四大國有銀行。為了達到自有資金的限制，WFC公司可能出售部分股權。』另據公司董事長森浩生介紹，WFC的83億元投資中，資本金和貸款各佔50%。

　　無論如何也要世界第一，國元證券研究中心副總經理劉勘把這種行為稱為『資本狂熱癥』，『在經濟繁榮時期，資本財富積累速度較快，人們對資本市場充滿美好預期，愈發追求資本的最高極限』。

　　但是，如果高樓建成之時，正是經濟衰退之時呢？

　　世界第一高樓的經營是一個世界性難題，機會和風險並存。環球金融中心落成時，受次貸危機影響，中國經濟面臨放緩，WFC的出租也遭冷遇。

　　根WFC發布的信息，租戶包括三井住友銀行等11家日本企業、法國巴黎銀行等6家歐美企業、韓國產業銀行等8家亞洲及其他企業，還包括國泰基金管理、新華都和港澳資訊產業等3家中國企業。

　　森稔在開業儀式上透露，WFC辦公樓目前入駐率45%，租金最高達到650元人民幣/平方米/月，而森大廈株式會社預計1年後入駐率達到90%，投資回報期12年。

　　事實上，這個數據多被業內人懷疑，高出陸家嘴地區平均租金一倍，一年後入駐率達到90%都是難以想象的。目前，WFC平均租金約在3.3美元/平方米/天，遠高於中原地產公布的6月份浦東甲級寫字樓日租金1.60美元/平方米/天。

　　上海中原研究諮詢部經理馬冀認為，一般大樓入駐率能達到80%就算很高，受經濟因素影響，陸家嘴高檔辦公樓將進入一個相對飽和期，定價太高恐怕會影響到WFC的出租。

　　據一位代理商介紹，從去年年中預租開始，森大廈會社就表現得相當強硬。會社很快發現，他們的全球客戶資源在上海並不能完全發揮作用，原本在租金和租戶檔次上相當挑剔的森大廈已經略微『放下身段』了。

　　有報道還稱，WFC甚至還將手伸向了同樣屬於森大廈株式會社的匯豐大廈。據公開客戶數據，與WFC簽約的入駐企業中，11家日本金融機構及企業大部分是匯豐大廈的老客戶。

　　『總投資83億元，投資回報期則為12年』，這恐怕只能是森稔的一個美好願望。

　　佑威房地產研究中心主任薛建雄對記者表示，WFC有33.7萬平方米，最高租金20元/平方米/天，這樣算下一年租金應為7300元/平方米/年。事實肯定不能都按最高租金算，假若按年每平方米5000元，預計年收入16.5億元，再折入駐率為8成，年收入約為13.2億元，這還會受到經濟波動影響。『加上酒店和參觀、會議等收入，環球金融中心應該有17億元左右的收入。』薛建雄認為。

　　參考金茂大廈的營業費用，每天100萬元，一年所需費用3.65億元，WFC運營費用預計在每年5億元，按5%的年貸款利息算，每年財務成本4億元，再根據WFC貸款的41.5億人民幣，每年還本需要1億元，每年總成本需要10億元。

　　這和薛建雄算的總收入17億元對減，每年盈利是7億元，接近森大廈原本預期。分析人士指出，雖然這種計算很粗糙，但基本上可以體現WFC最好的狀況。如果在未來中國經濟放緩或進入衰退，上海中心在5年後加入競爭，WFC將和現在的金茂大廈一樣被動。

　　有意思的是，金茂大廈今年6月易主，被方興地產收購，其公告稱，以價值人民幣110億元的現金加股票方式收購金茂全部股權。業內人士指出，前些年投資的金茂大廈前期基本虧損，近年勢頭稍好，這時投資方乘機出售賣個好價錢。

　　世界第一樓誕生並不總是意味著幸福和好運。總結過去100多年的資本市場發展，1999年，經濟學家勞倫斯總結出一個『摩天大樓指數』，將經濟危機與摩天大樓的建成聯系起來。

　　他發現，世界最高大樓的開工建設，與商業周期的劇烈波動高度相關，世界最高大樓的興建通常都是經濟衰退到來的前兆，勞倫斯把這個發現稱為『百年病態關聯』：大廈建成，經濟衰退。

　　過去100年，摩天大樓指數頻頻『顯靈』，記錄驚人。

　　美國紐約勝家大廈和大都會人壽大廈1908年前後落成，接著金融危機席卷全美，數百家中小銀行倒閉；1913年伍爾沃斯大廈落成，美經濟出現收縮；1920年代末至1930年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，之後紐約股市崩盤，並引發全球經濟大蕭條；70年代中期紐約世貿中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高，後發生石油危機，全球經濟陷入衰退；1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈，亞洲發生金融危機。

　　事實上，作為中國改革開放的產物，金茂大廈在1998年封頂時也遭遇了1997年東南亞金融危機的洗禮。

　　國元證券劉勘認為，『摩天大樓指數』有其內在的科學性，經濟總是在不斷地重復著『繁榮、衰退、蕭條、繁榮』這一循環，在繁榮階段，寬松的貨幣政策和財政政策往往會鼓勵大型項目的投資，摩天大樓是最直觀的體現；投資然後進一步把經濟推向更加繁榮。但由於過度投資、投機以及隨之而來的貨幣緊縮政策，繁榮並不會無止境地持續下去。

　　『摩天大樓指數』會在WFC身上靈驗嗎？至少，它已經遇上了次貸危機。其實早在2006年2月，雷曼兄弟全球首席經濟學家盧埃林就向中國客戶提及了『摩天大樓指數』預言：『如果全球有發生經濟危機的可能性，那很可能會在2007年或2008年。』劉勘也認為，『摩天大樓指數』在中國恐怕也會靈驗，他擔心經濟會不會進一步下滑。

　　中國經濟自然會受到次貸危機的影響，但是勞倫斯的魔咒也不是回回靈驗，而且即使靈驗，經濟放緩或者衰退的程度有多深，並不是這個魔咒能左右的，還是掌握在經濟調控者自己的手中。