購買者認可環境、品質
並非奧運概念
奧體板塊的快速發展,最直接、表面原因是奧運會的拉動,但卻不是最根本的原因。奧體板塊的建立,歸根到底是由市政規劃、城市化進程決定的。本身位於天津西南部的奧體板塊,規劃中就是一個向新城重建、改造的一個區域,天津市本身對該區域有非常好的認知,體育設施的出現,直接推動了該區域的發展,更形象的說是加速了發展的速度。
天津市奧網房地產顧問有限公司商務專案魏笑科認為奧運會後,奧體板塊的局勢不會出現較大的變動。作為奧體板塊的各個組成部分,除了公建或體育相關設施,大部分對外營業或出售,分析其直接的消費、使用人群,大部分是因為此區域的綜合配套能力、建築品質、環境,而不僅僅是因為奧運會,也就是說此地區在天津市有較好的區域形象及較高的使用價值,有相當的人群比較認可,奧運會後,人們會一如既往的認可,有變化的,可能是一些樓盤廣告在某一時段無法搭上『奧體板塊『的快車了。
『購買此處房子主要是因為對產品的喜愛,不論是戶型設計、周邊配套、環境都比較符合我的要求,我們一家人也是平時也比較喜好運動,此處豐富的場館設施也是我們選擇這裡的原因之一,業主呂先生一家對記者表示。
奧運帶來五大機遇
成就後市持續向好
區域商業面臨兩大掣肘
日漸充沛的人流必將帶動區域商業的崛起,提起奧體板塊商業首屈一指當屬時代奧城商業廣場,其於2004年5月入市,經歷4年有餘的市場培育期,從其日益穿梭的人流不難看出,奧城商業的氛圍已然形成。但市場氛圍能否持續保持或者日漸濃厚,還要寄希望於商業的不斷完善。業內人士分析,目前看來,奧城商業廣場面臨兩大掣肘。
產權分散留隱患
產權分散無統一管理是商業項目的大忌,但奧城商業廣場偏偏就有此問題,這必將為日後經營埋下隱患。產權分散所引發的問題顯而易見,因為沒有統一規劃統一管理,小商戶會自主選擇業態,將勢必將影響這個賣場的檔次。記者日前發現,奧城商業廣場內易買得賣場中的許多小商戶有相當一部分想要撤出該賣場,商場內不時能發現轉讓的字樣。一位鮮花鋪子的老板對記者表示,這裡的租金價格日益看漲,目前達到了8元?平米?天,一個20平米的小店月店租為5000元左右,雖然這裡人流不少,但實際購買人群並不多,所以許多實力有限的小店就難以為繼。
通過觀察記者發現,該商業區並不像其他產權分散商業般檔次不均,紛繁復雜,但是卻又產生了一個新的問題,就是該商業經營范圍較狹窄,且經營同質化較為嚴重,在該商業區內經營花店和畫廊較多,僅易買得一層內就有大多十幾家的花店。這等業態部署顯然存在較大問題。專家建議,開發商無法進行統一管理,或因為資金問題,或因為自身能力有限,可折中聘請管理顧問公司進行統一管理。
業態規劃待完善
奧城商業總業態規劃的不足的最根本原因在於產權分散,雖然該廠先後引進了易買得、巴黎貝甜、KFC、美美百貨等品牌商家駐場坐鎮,帶動了後期的順利招商,但對於小商戶卻無法統一把關,造成小商戶經營雷同,嚴重違背了業態組合互補性這一原則從而引起了不必要的競爭。
記者的一位朋友王玲,在奧城對面的寫字樓辦公,每天苦於午餐的著落,『對於日常生活來說,這邊的消費實在是太高了,不可能天天都吃KFC和披薩吧,這邊如果開個大圓碗或者大成家之類的中等快餐店,一定會相當火,我感覺這裡的餐飲店的選擇還是太少了。』王玲無奈的表示。
板塊商業後市值得期待
奧城商業廣場雖有自身的問題,但周邊區域內其是唯一一個體量較大的商業項目,作為奧體板塊的核心和經濟發動機。其有著一定的不可取代性,周邊三公裡范圍內,集中了不少的天津頂級高檔樓盤,覆蓋180個社區的40餘萬常住人口,積聚大量高端消費階層,日常消費能力穩定強勁, 且由於金逸影城、地下免費籃球場等娛樂消費的指引,將周邊巨大的客流吸引到此,強大消費缺口以及周邊大型商業的稀缺是其長期發展的源動力。
專家分析,奧運經濟給天津帶來了五大機遇。一,是載體建設機遇:包括場館建設、住宅配套建設及寫字樓、商業建設等。二,平面流動機遇:北京的項目要分流到天津,會產生一些國民經濟效益。除了運動員的來往,觀光、旅游、傳播、住宿、交通、安全、保衛等等都會帶來經濟效應。三,地緣互感機遇:北京奧運建設有800億元的投資,北京的建設必將會對天津產生影響。很多場館需要協調,城際協調也建立了基礎。四,城市建設機遇:借助奧運,奧體板塊及周邊區域得到改造。五,社會開放機遇:奧體板塊通過奧運在天津西南部打開一個窗口,讓世界通過這個窗口、這個平臺走進天津
南開大學經濟學博士劉玉錄指出,盡管歷屆奧運會的申辦成功都為主辦城市房地產業帶來了較高的漲幅,但也出現過價格波動。分析原因,主要由於供應量過大,地點多為郊區,在人流撤除後,閑置嚴重。而天津的奧體中心本來就是生活資源密集區域,應不存在這一問題。加之該區域本來就有的人脈、地脈、文脈的優勢,奧運賽事是嫁接於這些成熟利好條件之上的。預計奧運過後,該區域價值走向還將保持利好趨勢。
業內的眼光與剖析宏觀而理性,但我們不得不承認奧運的後續影響確實廣泛而深遠的。而作為奧運經濟最直接的載體,奧體板塊將會是這場奧運盛宴的最直接受益者。在未來發展中,奧體板塊的發展將會一路看好,成為眾人矚目的焦點。