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上市公司中報大幕已經落下,眾多房地產公司中報數據表現各異,有的公司在嚴寒的樓市中繼續高歌猛進,有的公司已經收縮戰線、嚴防死守,但不論是前進者,還是撤退者,在中報裡,都同聲高唱『大約在冬季』,『貓冬』成為業界共識。
業績差距有所加大2008年上半年的樓市,普遍讓各家房地產企業感覺到了生意難做的滋味,但個別企業逆市逞強,不但銷售收入沒有受到負面影響,就連利潤率這一標准,也實現了增長,業績之好,超出市場普遍預期。
保利地產中報數據顯示,在樓市調整的大背景下,保利地產房地產業務的毛利率卻逆市攀昇,今年上半年的房地產業務營業收入為52.21億元,營業成本為28.19億元,雖然成本比上年同期有所增長,但毛利率依然高達46.01%,比上年同期增加6.29%。
北京房地產龍頭企業首開股份的利潤率水平也很高,其2008年中報的房地產業務以及出讓業務的利潤率都在40%以上,因該公司在去年進行了重組,其前後財務報表沒有對比性,無法明確其利潤率是增長還是回落。
萬科、萬通地產、金地集團等龍頭地產企業業績普遍實現了增長,但值得注意的是,其增速明顯回落。招商地產、中糧地產、北辰實業、泛海建設、金融街等知名房地產企業業績則出現了不同程度的下滑。唯一一家『國字頭』房地產開發央企,ST中房因公司上半年確認的主營業務收入減少,上半年持續虧損。
總體看來,各房地產企業之間的分化程度繼續加大,如同前幾年所預測的那樣,各公司在收入、利潤率、淨利潤等指標間的差距陸續增大。
已准備面對『深寒』針對未來的市場態勢,大多數房地產企業均表示悲觀,認為調整還將持續。在發布中期報告同時,萬科還發布了7月份銷售情況簡報,顯示公司7月份實現銷售面積36萬平方米,銷售金額31.1億元,分別比2007年同期減少27.0%和15.0%。
萬科方面指出,鑒於宏觀環境的復雜性和不確定性,此次行業調整的時間可能會延長,部分地區甚至可能出現過渡調整。而萬科基於此前的判斷,已經為此做了充分准備。報告顯示,公司期末持有的現金達到153.7億元,超過短期借款及一年內到期的長期債務總和。為應對市場變化,萬科全年開工面積將為683萬平方米,較年初計劃減少165萬平方米,竣工面積將為586萬平方米,較年初計劃減少103萬平方米。
值得關注的是,萬科在今年上半年拿地324萬平方米,而新增項目中有76.2%通過合作方式獲取,平均土地成本2155元/平方米,遠低於去年。截止到目前,公司規劃項目按萬科權益計算的建築面積為1909萬平方米。
為了回避市場風險,有些公司加快了項目的處理速度。為降低公司經營風險,回收資金用於其他房地產項目開發,首開股份便將持有的北京耀輝置業有限公司62%的股權全部轉讓給香港世紀協潤投資有限公司。此次股權轉讓,經雙方協商後確定轉讓價格為人民幣4.587億元。耀輝置業目前主要開發耀輝國際城項目。
應對策略全面分化面對市場的不斷調整態勢,有的企業開始調整產品價格,降低利潤率,保證公司的現金流,以謀取更大的市場份額;有的公司則不然,以追求利潤率為第一目標,在成本的驅動下,開始上調價格,各企業應對市場的策略全面分化。
8月28日,萬科在上海本地媒體刊登促銷廣告,稱在8月30日至9月14日期間,旗下8個樓盤限時推出特價房源。與以往『擠牙膏』式的讓利促銷不同,此番萬科喊出『直降10萬』的口號。據悉,在位於浦東三林路的『金色雅築』樓盤,此次共推出60套特價房源,都是90平方米的精裝小三房,如果當天簽約並在3日內付清3成房款,那麼就可以享受10萬元的優惠。如果一次性付清房款,那麼還可以在這個基礎上再打9.9折。
SOHO中國近日卻決定漲價,潘石屹表示,SOHO中國平均漲價幅度在5%左右。根據以前市場反映,商業、寫字樓漲幅要多一些,公寓的漲幅要小一些;銷售速度快的大戶型漲價幅度多一些,銷售速度慢的小戶型漲價幅度小一些。公司的銷售部門會根據這些原則制定新的價格表,SOHO中國對這次提價有足夠的信心,最重要的原因就是SOHO中國的項目銷售得非常好,有些類型的房子已經搶購一空,因此漲價是很自然的決定。
潘石屹表示,SOHO中國項目漲價的消息在媒體公布之後,接觸到的一些客戶,他們對於漲價反應很正常,並沒有對此表現出強烈的不滿等情緒。反應比較激烈的反而是各種各樣的媒體,尤其是網絡媒體。這幾天,公司項目的銷售情況和以前基本一樣,沒有太大的起伏。(記者肖賓)
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