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雖然一直有人否認,但長風生態商務區4C南地塊終於出現在上海市房地局上周末最新公布的28號土地公告中。這是上海又一『退地新聞』。雖然此前也有退地,但退地之後重新掛牌出讓的這是第一次,開發商虧本退地而非原價退地也是第一次。
看到這樣的新聞,人們的直覺感到,上海房地產市場不景氣,退地之後的重新掛牌土地價要下降不少,上海房價有可能進一步下降?
這裡牽涉的問題相當復雜。上海真正退地的很少,而且退地的只有商業用地,迄今尚未出現過住宅用地退地現象。少數退地的主要原因是當前市面銀根緊縮,企業資金壓力太大。
去年股市瘋漲,那時上市公司財大氣粗,一些非主營房地產業的上市公司不惜高價拿地,以為保賺不輸。哪知一年來市場發生很大變化。2007年9月,由央行、銀監會共同發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》中,對商業性房地產信貸政策進行了調整,強調對具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放貸款。從前搞房地產要求自有資金比例是35%,現在已經上昇到40%甚至50%。這樣一來,一些中小房地產企業及主營非房地產企業,可能頂不住資金壓力,退出房地產市場。
不過,這個道理對住宅用地同樣適用,為什麼住宅用地就沒有退地呢?
今年年初,國務院就發布了《關於促進節約集約用地的通知》,指出『嚴格執行閑置土地處置政策』,土地閑置滿2年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿1年不滿2年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。
在『兩年開發』的限令下,加上市面銀根抽緊,一些已拿到地的中小企業生怕到期被收回,於是,土地二手市場變得十分活躍。不少開發商或在項目前期階段缺乏資金而無力啟動,或在開發中途因資金不足而無法繼續,因此,不得不迫於形勢,通過股權轉讓的方式『吸收』實力雄厚的合作伙伴。可是股權轉讓重組、地塊轉手以後,地塊業主名還是沒變,『兩年開發』的限令依然有效。就是說,原購地塊業主在一年後通過股份轉讓的方式轉手土地,那麼接手企業在接下來的一年內必須開發。
不過,『兩年限令』是中央的統一政策,而具體執行則在地方,確切地說,就是在各省市乃至區縣政府手中。
眾所周知,現在房地產開發商的利益往往與地方政府緊密地捆綁在一起。中央的『兩年限令』中,有一條『不符合法定收回條件』的緩衝,這裡面就可大做文章。譬如,『地塊內動遷還沒完成』等等;更常見的情況是,地塊批租往往是一小塊一小塊的,但地區政府則是根據規劃一大塊上報的,這一大塊中只要有一家開工,區縣政府就可以對上級說,整塊土地沒有閑置。而商業用地開發的市場操作程度則更高。整塊土地由一個法人在進行商業操作,各小地塊業主向他負責,他決不會讓各地塊閑置而置之不理。因此在商業用地中,『兩年限令』的政策相對比較實在。
由此,我們大概可以知道,只要地方政府嚴格執行中央的『兩年限令』,那麼在銀根抽緊的宏觀調控大環境下,地塊價格是可以下來的,商品住宅的成本也是可以下來的,最終房價當然也是有可能回落的。
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