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這些問題是當前許多老百姓、投資者、地產商和政府決策者都迫切希望了解的問題。本文擬就這些問題進行一個粗略的梳理和分析。
一、我國房地產業的現狀應該說,從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看,我們可以判定:我國的房市目前進入了調整期,步入了此輪房地產周期的下行階段,也就是像某些業界人士所說的開始步入『拐點』。當然這個『拐點』只是此輪短周期的『拐點』,而不是我國房地產長周期的『拐點』。從房市的運行層面來看,我國房市目前的現狀包括以下幾個方面:
1.泡沫成份開始收縮,市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力,一些城市的房價開始下降2007年以來,在緊縮政策調控下,我國的房市的泡沫成分開始收縮,一些城市的房價雖然仍然較高,但面臨著較大的下降壓力,並出現了不同程度的下調。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調。其中深圳房價在2007年11月環比下跌13.5%,此後逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均價11014元/平米,回落至2007年初的水平,與2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且據業內人士預測,深圳的房價還會進一步探底。廣州也出現了類似的情況,2008年3月,商品住宅均價為9316元/平米,與2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺,但銷量也出現了不同程度的下跌,顯示其價格堅挺的基石並不牢固。據上海房地產研究機構佑威房地產研究中心發布的數據顯示,上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元,環比下滑了23.5%。而據搜狐網報道,北京的多數樓盤的房價開始松動,並出現了普遍的打折促銷現象,一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%,基本回到了2006年初的價格。而根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示,繼多個月份出現漲幅回落之後,今年5月份,全國70個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時,萬科、招商、和記黃埔地產等地產商為加快資金周轉紛紛調低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房價進行拋售。
2.成交量萎縮,空置率上昇與房價下調相對應的是,購房者觀望情緒嚴重,房市成交量大幅萎縮,房地產商空置率大幅上漲。據某房地產研究院的統計顯示,今年1月至5月,上海月平均成交面積為83萬平方米,而2007年月均成交面積為174萬平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米,雖然環比4月份增長8%,但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米,環比下滑22%,只相當於去年同期成交的三成。
據一項根據北京房地產交易管理網數據統計,2008年7月1日-16日,北京市期房網上簽約住宅簽約平均每天為164.63套,而去年同期平均為393.07套,同期下降58.12%。
2008年上半年,深圳樓市成交量仍然處於下降通道之中。根據世聯地產研究中心發布的數據,2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米,環比下降30.3%,同比也下降45.5%。
廣州市國土房管局的數據顯示,今年上半年全市十區一手住宅成交量僅239.78萬平方米,與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%,而與2006年同期相比降幅更達52%。從單月來說,今年上半年單月成交量最大的是6月,為64.64萬平方米,其它月份全部低於40萬平方米,成交量最低的2月僅23.12萬平方米,而去年同期,每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間,足見當中的差距。同時,天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮,空置率不斷攀昇。
3.緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力,房地產金融風險加大目前,我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析,目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時,近年來,房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目,各大銀行為了爭奪此項業務展開惡性競爭,不斷降低門檻,導致房貸規模成倍擴大。房貸業務『一枝獨秀』的繁榮背後,是潛在的巨大風險。據統計,我國80%左右的土地購置和房地產開發資金,是直接或者間接地來自銀行貸款,而個人通過按揭貸款買房的人,佔全部購房總數的比例高達90%,這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。並且,由於房價下跌,一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行,從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險,加劇我國經濟波動。
4.市場開始走向分化,一些實力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監管的加強,實力較小的房地產很難拿到地,即便拿到地,也要及時支付地款。二是,信貸緊縮,使得房地產資金缺乏有效的資金來源,一些中小房地產又不能通過股市發行股票來獲取資金。三是,房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。四是,由於利率提高,一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。五是,一些中小房地產不具有品牌競爭力。六是,大型房地產更具有實力進行價格戰,通過價格戰來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化,一些實力較低的房企將被清洗出市場,從而提高市場集中度。1月22日,北京市建委對擬注銷資質證書的862家房地產開發企業名單進行了公示;根據名單,此次擬注銷的大多數還是中小開發企業。此外,其他城市也紛紛出現了一些中小房地產企業破產倒閉現象。當然,在一些二線、三線城市,中小房地產企業還是有其存活的基礎的。
5. 房地產中介經營困難由於房市不景氣,成交量急劇下降,加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強,一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。去年以來,隨著『中天置業卷款逃逸』事件和『長河地產關門倒閉』事件的發生,房地產業內一時風聲鶴唳。今年1月11日,創輝租售上海所有門店一夜之間全部關門。而在東莞,創輝租售在最近兩個月內關閉了近130家店面。創輝租售在廣州的100多家門店已張貼《公示》,聲稱因股權調整需要暫時停止營業。在北京,地產中介巨頭中大恆基關店50家,信一天等退出北京市場;北京的一些小中介也提前關店。
在杭州,據杭州市信息中心監測的8家中介公司的最新數據統計顯示:6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%,成交量比上年同期亦減少了35.7%;杭州中介行目前的處境十分嚴峻,已經處於普遍虧損的尷尬境地,6月份,中介公司幾乎都處在虧損狀態。在溫州,據溫州市產權登記管理中心數據,溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件,比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況,加之低傭金的現狀,也造成了部分品牌中介關閉門店收縮戰線,一批紅牌子悄然關閉。如目前海螺置業就從去年鼎盛時期的30多家門店收縮至目前的20餘家,經紀人隊伍也進行了裁員。同時,國內的其他一些城市也出現了房地產中介經營困難和關停門店的現象。
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