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分析師認為,房地產行業調整仍繼續,下半年的行業業績可能會繼續下滑。經過大幅下跌,那些積極應對調整、業績相對穩定、品牌實力較強、具備估值優勢的全國和區域地產龍頭公司已經具備比較明顯的長期投資價值。
二季度環比增速回落雖然房地產上市公司上半年保持較好的業績增長,但二季度單季增速明顯回落,顯示了行業繼續向下調整的趨勢。119家房地產上市公司二季度營業收入同比增長34%,較一季度下降近10個百分點;二季度淨利潤同比增長40%,較一季度85%的增速下降了一半多。
今年上半年房地產板塊毛利率為41.5%,同比上昇4.4個百分點,延續了穩步上昇的態勢。但二季度比一季度下降約1個百分點,這是自2006年以來首次出現季度環比回落。
總的來看,受益於2006、2007年全國房價持續高漲,眾多房地產上市公司進入了高速發展期。由於房地產結算收入的滯後性,這一特征在今年上半年得以延續。但分季度來看,二季度營業收入、利潤及毛利率的增長勢頭都出現明顯放緩,下半年還將面臨更大的增長壓力。由此可以看出,地產公司的高利潤正在由瘋狂向理性回歸。
面臨緊張的資金壓力隨著樓市調整的深入,上半年房地產公司的資金緊張局面逐漸加重。119家公司流動負債3105億元,長期負債1169億元,同比分別增長59%和61%,負債合計同比增長56%,增速比去年同期上昇9個百分點。預收賬款合計1377億元,同比增長55%,增速同比下降16個百分點。期末貨幣資金合計1129億元,同比增長43%,增速同比下降14個百分點。
119家公司存貨合計5195億元,同比增長79%,增速同比上昇18個百分點。庫存的快速增長,意味著未來房企將面臨著更大的銷售壓力,也面臨著更大的建設開支壓力。
債務和存貨的上昇將導致房企在低迷市場中面臨更為困難的發展環境。在此背景下,保利地產、華發股份等預收賬款較多的公司將在市場調整中擁有更大的安全邊際。
行業集中度略有下降上半年,營業收入最大的三家公司分別是萬科A(172.6億元)、保利地產(53.8億元)和金地集團(22.6億元),主營收入前10名收入總額合計355.4億元,佔全部公司主營收入總額的46%,這一比例比去年同期下降了3個百分點;淨利潤排名前10名的公司上半年淨利潤合計72億元,佔全部公司的58%,較去年同期下降了7個百分點。
這一方面表明我國房地產行業集中度不高的狀況還沒有改變,另一方面也反映出過去兩年行業的過度繁榮引致新進入者增加,行業競爭加劇。
行業調整仍將繼續2008年注定是房地產行業跌宕起伏的一年。機構認為,行業的發展必然需要一個理性回歸的調整期,而且決定行業未來發展的深層因素並未發生任何根本性的改變。
從政策層面看,預計下半年中央不會出臺新的政策,但要保持對執行性措施和地方動向的關注。近期,成都、長沙、東莞、杭州等地相繼出臺一些帶動樓市回昇的舉措,這是局部性的。但最近下發的《國務院關於促進節約集約用地的通知》,仍然顯示出了『調控仍將從緊』的信號。
從行業發展來看,由於房地產行業結算收入的滯後性,中期業績體現的是去年銷售的高景氣,這樣的情況在下半年難以持續。房企在下半年調整住宅施工和土地購置減少已經成為必然。
行業調整的縱深演進,將促使企業分化加劇。綜合實力強、開發規模大的企業將具有較大的調整騰挪能力,資源整合和行業集中速度將逐步加快。樓市完成調整後在新平衡點回復成長是值得期待的。
優質公司投資價值明顯經過前期較大幅度的下跌,優質地產公司已經具有比較明顯的長期投資價值。
品種選擇上,關注仍然有能力並且積極應對調整、業績相對穩定、品牌實力較強、具備估值優勢的全國和區域地產龍頭公司。一方面,這些公司能夠利用行業整合提昇市場集中度,增加低成本土地儲備;另一方面,這些公司能夠充分享受有效需求釋放帶來的成長,蓄勢迎接下一個繁榮期的到來。建議重點關注保利地產、萬科A、華發股份、蘇寧環球等。
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