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毫無疑問,2008年對於房地產業來說將是較為難熬的一年:自房地產市場進入調整以來,地產指數屢創新低,再加上購房者的觀望情緒不斷抬頭,市場日益關注房地產業是否正在進入行業『拐點』。從二級市場看,雖然房地產板塊今年中報業績仍然靚麗,但增速已開始下滑,很多房產企業現金流出現緊張狀況。
業績增速仍超出兩市均值總體上看,受益於2007年上半年房地產市場的高度景氣,房地產企業今年上半年的業績增速仍維持了一個較高的水平。根據權威機構的統計數據顯示,今年上半年,房地產上市公司合計實現營業收入721.3億元,比去年同期增長41.3%;實現淨利潤超過100億元,同比增幅超過40%。其中,濱江集團中期業績同比增幅達到了驚人的18113.23%,上實發展、綿世股份、綠景地產等公司的淨利潤增幅均超過了500%,一些一線企業如保利地產、華發股份、萬通地產等公司淨利潤同比增長幅度也分別達到272.18%、109.65%和287.3%。
單純從絕對增速看,房地產業業績的增速仍高於滬深兩市全部上市公司的平均值,但這與2007年房地產行業80%以上的業績增速相比已經明顯放緩。同時淨資產收益率也從去年同期的6.6%下降至5.7%,因此房地產板塊要實現去年全年14.8%水平的可能性已是很小。
與整個行業靚麗業績形成鮮明對比的是,因為今年上半年現房銷售受行業調控的影響,或因為結算時點的問題,部分企業出現了負增長。從半年報看,有十多家地產上市公司中期業績出現虧損或大幅度下降,其中深長城、中糧地產、金融街等公司淨利潤同比分別降低了122.76%、62.37%和78.94%。
現金流緊張成共同問題對房地產企業來說,現金流是否充裕對公司發展至關重要。在行業調整帶來普遍成交低迷,部分城市量價齊跌;持續緊縮的信貸政策使融資難度加大、融資成本提高,以及建材和人工成本提昇幅度較大的重重壓力下,房地產企業的資金鏈條愈發趨緊。而半年報數據也顯示,現金流緊張成為房地產企業目前所面臨的共同問題。
中報顯示,房地產板塊整體貨幣資金和預收賬款增速明顯慢於營業收入增長率,而存貨增長率又明顯高於總資產增長率,顯示出2008年上半年銷售進度低於預期。根據對94家房地產上市公司統計數據,上半年經營活動產生的現金流量合計為-319.19億元,而去年同期為-58.72億元。其中66家經營性現金流為負,有69家經營性現金流同比下降。與之形成對比的則是這94家企業『積壓』的存貨達3909.87億元,同比增加了81.9%。
有分析指出,上半年銷售狀況不理想將會在下半年業績中體現出來,而資金回流的減少也將使一些企業產生負債和資金壓力。
銀河證券一份研究報告指出,在目前市況下,導致房企現金流緊張甚至出現負數的因素是多方面的,宏觀調控未見松動,影響了購房者心理預期,成交量下降。同時,由於銀行貸款受到更加嚴格的控制,部分房企歸還銀行借款後,並未實施後續貸款,導致其籌資活動淨現金流量為負數。國海證券研究員趙鐸認為,房地產板塊現金流有進一步惡化的趨勢,在這種狀況下,企業必須加速促銷並控制新增開發投入。中原證券研究員魏博也認為,目前對地產商而言,銷售量遠比售價重要。
銷售出現負增長從2007年年報到今年半年報,房地產業的營業收入及淨利潤呈現出進一步集中的趨勢。從今年中報看,不僅行業前五名幾乎佔據了板塊的半壁江山,而且前20名所佔的比重也明顯提高,顯示房地產業規模企業在行業調整中仍然具備了較強的抗風險能力。
令市場擔懮的是,即便是房地產龍頭企業銷售也開始出現負增長。以營業收入前三甲的萬科、保利、金地三家企業為例,今年上半年三家企業合計總收入佔整個板塊總收入的近三分之一,但最近幾個月銷售收入均出現增速下滑或負增長。其中,萬科前7個月銷售總收入同比增長32.7%,但已經連續兩個月同比呈現負增長,最近三個月銷售面積也同樣出現負增長;保利地產7月份銷售金額同比增長僅1%,同樣出現增速下滑的跡象。金地集團前7個月銷售面積和銷售金額分別同比下降了15.7%和2.3%。趙鐸認為,三大龍頭公司分別出現銷售增速下滑甚至負增長,雖然表現好於市場平均水平,但下半年以後業績難免會低於預期。
因此,雖然房地產上市公司上半年業績表現還算不錯,但市場擔心由於宏觀調控、資金偏緊等狀況短期內不會有大的改變等影響,房價存在較大下調壓力,銷售量可能會進一步萎縮,房地產企業未來業績高增長顯得乏力。
業內人士指出,雖然目前A股市場中的地產股已經歷了很大的調整,股價大部分都慘遭腰斬,但是其行業的未來業績很令人擔懮,地產股將繼續面臨考驗,整個板塊的調整或尚未結束,未來表現不容樂觀。
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