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巴菲特說過,泡沫時代豬都能飛。今天的中國房地產市場,顯然過了那個遍地是金的時期。房地產界熱議的話題也早已不再是冬天有沒有來,而是如何過冬。8月29日下午搜房網舉行的『後奧運時代樓市走向』高峰論壇,則將這個焦點話題放到了顯微鏡下。
冰火兩重天形勢比人強『我過去經常說的,形勢比人強。過去在很多時候我們賣房子賣得好,不見得說我們本事有多大,可能是形勢比較好。現在形勢有所變化了,除了一些樓盤表現特別出色之外,我們看到更多的是另外的景象。』北京科技大學經濟管理學院教授趙曉在此次論壇上表示。
趙曉說,『表面看房地產市場有些指標不錯,投資增長30.9%,有的學者說房地產投資還很高,但是這是名義增長的指標,在物價激烈波動的情況下,你的真實指標可能發生巨大變化。如果考慮到1至7月份我們的投資價格指數是增長10%以上,房地產投資指數可能會更多,所以房地產實際投資增長應該是20%,在過去幾年來看可能是最低的。』
『另外,新開工項目的增幅在下降,成交量急劇萎縮,北京市場就下降40%多。再加上土地流拍,顯示出開發商對未來的預期。還有一個現象是斷供,最新資料表明,深圳房地產再下降10%,據說有50%的人會擁有負資產。這和去年相比可以說是「冰火兩重天」。』
不過,趙曉也認為,『從基本面來看,應該說中國房地產仍然有很大的發展空間,這是因為中國仍然處在經濟結構內在調整動力強勁、增長動力也非常強勁的時期,這個時期並沒有走完。從大的經濟發展來看,中國的工業化大概也就完成一半,從量上來看我們走完了45%的進程,而中國房地產大概也就走完三分之二,這是從住房面積考慮的,因為2007年中國城鎮平均居住面積與發達國家相比大概是佔60%。』
『中國處在方興未艾的階段,所以不可能出現香港1997年那樣的拐點,但是會出現階段性的調整。我們知道影響房地產發展最重要的問題是資金,就是有沒有錢買房子,但是我們看到資金是不缺的,比如6月末,全部金融機構各項存款餘額達到45萬億元,同比增長17.8%。而前年中國房地產住宅這一塊的銷售也就是27000億元。』
雖然基本面沒有改變,資金也不缺,但是有一些東西發生了變化,趙曉說,『特別重要的是信心發生了變化,走在十字路口的中國經濟使很多人心理預期發生變化,希望政府的政策更加靈活,調控力度和節奏應該更加成熟。』
走了有多遠回來就要走多遠『現在不是冬天來了春天不遠了,其實我們已經到了北極。我做了15年開發商,我們一路走來,沒有回落過,我們現在走了很遠的路到了南極,也需要走很遠的路纔能回來。』大連聖傑房地產開發公司總經理姜志剛的話跟他的博客一樣火辣。
上海證券報評論部主任時寒冰跟姜志剛完全出自同一個戰壕。『北京現在的房價如同6000點時的中國股市。美國從有房地產以來到現在,估計18年一個周期,一個周期上漲幅度20%,而深圳去年1到5月就超過了50%的漲幅,這是對未來消費的透支。另外股市從6000多點下跌到2000多點,套住了一部分人,這些人正是購買住房的核心人群,他們對房地產需求是有很大影響的。』
事實上,量跌價滯正是搜房網總結出的今年上半年北京樓市的一大特點。根據搜房網提供的數據,上半年北京商品房銷售均價為12302元/平方米,比去年同期上昇1523元/平方米。雖然房價同比增長14%,但增速下降24個百分點。與此同時,上半年北京商品房銷售面積457萬平方米,同比下降47%,增速下降20個百分點;竣工面積818萬平方米,同比下降15%,增速下降35個百分點。有關人士據此認為,北京商品房銷量出現萎縮,短期內供過於求的局面不會改變。
『我們經常說一句話,2005、2006、2007年傻子都能賣房,呆子都能賺錢。這幾年房地產價格瘋狂增長,肯定很不正常,包括從業人員素質下降很快,銷售人員的傭金5萬元、6萬元都有,所以現在房地產市場的調整非常正常,非常必要。』國美第一城和明天第一城總經理陳雲峰說,房地產行業進入嚴冬,對於房地產從業人員未嘗不是個機會,可以抓住這個機會強身健體。
行業的發展最終需要回歸到理性『從去年年底到今年,大家感受到需求不斷萎縮,持幣觀望現象非常嚴重,這和去年排隊買房、一號難求的狀態形成鮮明的對比,現在不再討論冬天會不會來,而是冬天已經來了,我們怎麼面對的問題。』在此次論壇上,搜房控股副總裁兼COO劉堅說。
至於如何過冬,陳雲峰認為制定合適的價位非常重要。『北京所有房地產價格都迅速突破15000元向20000元漲,但是如果你把價格拉到15000元以下、13000元以上,馬上就可以熱銷,從今天發布的銷售前十名的項目來看,足以證明這一點。所以大家在房地產經歷嚴冬的同時,不要盲目樂觀,要好好考慮自己該怎麼做。只要房地產行業認真調整,肯定有機會。』
中弘集團副總裁陳梁則表示,『應對寒冬周期,我們一方面是擴大融資渠道,一方面是放慢拿地開發的速度,再一方面是嚴格控制成本和預算,還有是加強企業自身品牌的建設,包括產品的定位和服務內功這一塊的提昇。』
『房價跌到什麼程度是消費者決定的,我認為房地產企業應該提供具有更高性價比的房子。』社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為,開發商面臨冬天可能有四個選擇:第一是拋售資產,最大限度減少損失;第二是冬眠,停止投資,期待春天;第三是凍死,資金鏈斷裂,破產倒閉;第四是撤退和轉型,比如不做開發商去養豬,如果手裡有不少資金則可以做信貸公司。
盡管近來頻頻看到有關開發商轉行養豬的新聞,但真正願意離開房地產行業的畢竟還在少數。正如北京泰福恆投資發展有限公司副總經理劉新虎所說,『行業的發展最終需要回歸到理性。IT行業可能是房地產行業很好的參照,曾經也輝煌過,也經歷過冬天,現在走到了良性發展,我希望房地產也一樣。』
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