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商業銀行風險防范對策
通過上述分析可以看出,無論是源於房地產開發商的風險還是源於購房者個人的風險,我國商業銀行面臨的風險形勢都十分嚴峻,迫切需要認真考慮防范風險的對策。
第一,銀行要完善制度建設,加強自身的管理控制。建立按揭貸款風險報告制度和披露制度,對潛在的風險早發現、早處理,防患於未然;對於職業道德風險,包括信貸人員的道德風險和決策者的道德風險,要依法嚴懲,或進行公開譴責。在制度建設方面,上海的一些銀行采取了一個比較好的做法是,一手房銷售要采取網上備案制度。這樣一來,銀行可以通過查證政府相關部門管理信息,來摸清房屋銷售的合理價值范圍以及開發商的真實銷售情況,警惕開發商通過虛抬房價更多地套取銀行貸款以及通過虛構合同、虛增交易量粉飾銷售情況誤導銀行判斷等問題。
第二,銀行必須嚴格貸前審查。銀行需嚴格執行住房按揭貸款的有關規定,堅決杜絕為了業務競爭而變相降低按揭貸款門檻的行為發生,嚴格的貸前審查不可或缺,主要包括對開發商和個人貸款者的審查。對開發商的審查重點應放在開發商的資質能力、企業實力、資金實力、信譽狀況等要素上;對個人貸款者的審查重點應放在購房行為的真實性上,對借款人的資金來源、收入與貸款後月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查。
第三,銀行要積極進行戰略轉型,減少對信貸業務的依賴。面對盈利壓力加大的形勢,商業銀行的戰略轉型已迫在眉睫。為克服資金緊缺的困難,保持較快的業績增長,商業銀行可以進一步加快從以公司銀行業務為絕對主導,向零售銀行業務及投資銀行業務傾斜的業務轉型,特別是個人中間業務、銀行卡業務甚至私人銀行業務等,今後一段時期應得到快速發展。
第四,銀行可嘗試金融創新,如資產證券化。住房按揭貸款一定程度上影響了銀行資產的流動性,尤其是近年來,個人住房貸款在房地產市場快速發展的帶動下獲得了迅猛發展,規模在銀行資產中的比重迅速上昇。銀行可以進行資產證券化,即將缺乏流動性但未來現金流量可預測的住房抵押貸款進行組合,形成一個『資產池』。以這個『資產池』產生的現金流為基礎,經過信用提昇和信用評級以後,向投資者發行住房按揭貸款債券(資訊,行情),以降低自身的流動性風險。
第五,加強信用制度建設,加速建立個人信用管理體系。一方面,在全社會大力開展誠信教育,鼓勵誠信行為;另一方面通過法律、經濟等措施,加大對失信行為的懲罰力度。
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