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金先生家住河東區六緯路,現在工業大學附近有一套4樓兩居室的房子。金先生的兒子明年五月份准備結婚,他想將這套房子作為兒子的婚房。為此,他希望能夠在兒子房子附近再買一套兩室的房子,考慮到年齡越來越大了,樓層最好是一層。於是,金先生聯系本報評估在線欄目,希望能為他找到一處理想的房子。
根據金先生的需求,我們請我愛我家房地產中介公司為其在六緯路附近提供了兩套兩室房。一套位於位於大直沽交通便利,一套位於大橋道醫療方便,兩套房子步行間隔15分鍾。在中介公司的帶領下,評估房子的行動開始了……
評估房子進行時9時30分,記者與金先生在我愛我家河東八緯路店門前集合,在置業顧問帶領下,前往第一個目的地—縈東溫泉公寓。
縈東溫泉公寓位於大橋道原木材三廠院內,距離津塘路近100米。『這裡的小區分為一期和二期,分別有兩個保安室,私密性還是很好的。物業費是0.45元/平方米·月。』我愛我家的置業顧問告訴我們。小區的環境十分整潔,樓間距很寬間隔在10米以上,寬敞的通行道可容納三輛汽車並行。置業顧問介紹,這裡的停車位是非固定的,當時的設計是按照1:1.5的比例設計,大約有400?500個車位。小區內的配套相當完備,擁有健身館、游泳館和重點幼兒園等,方便了社區居民的生活。
縈東溫泉公寓2001年底入住,大約7年的房齡,綠化非常好,幾乎每幢樓前面都有獨立的綠化帶。小區的管理人員告訴記者這裡的綠化率達到40%以上,而且每塊綠植都有專人負責整理。縈東溫泉公寓一期均為7層小磚樓,樓房之間彼此沒有遮擋,即使是一樓,日照仍然很充足。
這套房子在戶型設計方面,充分體現了人性化。南北通透的戶型,15平方米的主臥和13平方米的次臥形成良好的空氣對流,主臥位於陽面,25號樓位於靠內的位置,周圍沒有其它高樓,采光非常不錯。廳大約有20平方米,呈長方形,可利用的空間比較大,衛生間的牆裝飾成電視牆,在對面放置沙發。
10時,記者與金先生步行大約20分鍾,來到位於大直沽8號的宮前東園。據置業顧問介紹,宮前東園共分三期。我們要看的叫郵局院,是從8號樓到15號樓之間的9幢。小區並不臨街,環境非常好。『這裡的房子和縈東溫泉公寓的房子差不多,8年左右,一樓,不過這邊小區沒有物業。』置業顧問告訴記者。
與縈東溫泉公寓相比,宮前東園的房子明顯感覺到有些舊,也許是沒有物業管理的原因,宮前東園小區環境並不是很乾淨。據置業顧問介紹,這裡的房子屬於郵電局的福利房,因此這裡住的基本上都是郵電局的老員工,安全性比較好,大部分房子都是企業產權,我們要看的房子是後來買產權的私產房,已經超過五年,沒有稅。小區的綠化率不高,綠植很少,據記者粗算估計,綠化率勉強能達到20%。
我愛我家推薦的房子在9號樓,位於郵電院的中心位置。樓道非常整潔,一梯兩戶。這間房子是南北通透的戶型,盡管房子在一樓,但由於樓間距較大,房間的采光還不錯。
進入正門口有個玄關,大約2平方米左右,可以用來擺放鞋櫃。15平方米左右的客廳,呈長方形,實用性很強,也是暗廳,但由於主臥出臺加上南北通透,客廳的光線並不是很暗。
主臥在陽面大約有18平方米出臺,是一樓房子中難得的出陽臺的戶型。主臥的外面是小區內為數不多的綠化區,憑臺眺望,感覺相當不錯。廚房和衛生間均為8平方米左右,兩門相對。衛生間空間比較寬裕,以改為乾濕分離的設計。次臥和廚房位於陰面,次臥大約13平方米,有一扇窗戶,采光不錯。廚房的灶具挪到了陽臺,可以擺一張餐桌,容納一家三口用餐。
性價比分析根據我們上期提供的計算方式,我們比較一下中介公司提供的兩套房子:
宮前東園房源情況:樓層:1樓,7層到頂產權:私產面積:83.78平方米(建築面積)朝向:南北戶型:兩室雙氣售價:60萬房齡:8年社區介紹:小區位於大直沽路上,毗鄰六緯路,交通方便,位置優越。周遍業態組合形式以中型餐飲業、配合大賣場、學校構成。在居住方面,這裡的生活配套相當齊全,工商銀行、農業銀行等隨處可見,周邊的底商經營種類豐富,已經成為當地人們購物的主要選擇。該區域生活設施非常完備,便利住戶日常生活。具體計算:折舊率:-2%×8戶型:不計分樓層:-10%朝向:不計分周邊環境:商業配套+5%;周圍無加油站等+5%;菜市場+5%;公交繁華路線+5%;面積:不計分物業管理:-5%設備:不計分天井:不計分產別:私產+5% 據目前該區域的基准價為8600元/平方米,所以8600+8600×(-2%×8-10%+5%+5%+5%+5%-5%+5%)=8084元/平方米,建築面積為83.78平方米,磚樓出房率較高,一梯兩戶的戶型,使用面積約為83.78×80%=67平方米,總價款為8084×63=54.1628萬元。縈東溫泉公寓房源情況:樓層:1,7樓到頂產權:私產戶型:兩室朝向:南北,面積:68平米(建築面積)雙氣雙水售價:60萬元房齡:7年社區介紹:小區位於津塘路附近,是整個河東區的中心地段,綜合配套比較完善。小區本身集健身館、游泳館和重點幼兒園於一身。不僅如此,這裡的生活配套設施相對完善,主要的大型購物,第三中心醫院即坐落於津塘路上,從這裡步行6分鍾即可到達,人們日常就醫非常方便。具體計算:折舊率:-2%×7戶型:不計分樓層:-10%朝向:不計分周邊環境:大直沽菜市場+5%;大橋道小學片+25%;周圍無加油站等+5%;公交路線繁華+5%;第三中心醫院+10%面積:不計分物業管理:不計分設備:不計分天井:不計分私產:+5% 根據目前該區域的基准價為8600元/平方米,以8600+8600×(-2%×7-10%+5%+25%+5%+5%+10%+5%)=11266元/平方米,該套房子的建築面積為68平米,磚樓的出房率比較高,該套房子使用面積約為68×80%=54.4平方米,那麼該房子的總房款應為:11266×54.4=61.2870萬元。
記者手記以上我們幫您換算的房產價格,只是根據公式得到的參考價格,但從一定程度上,客觀地反應了房產的價值。以金先生目前的情況,這兩套房子無論是從房型還是價格,都是在該區域內性價比較高的房源。從地理位置上來看,宮前東園位於大直沽上,周圍有地鐵和多條公交線路,出行便捷,而且小區整體不臨街,環境和私密性很好。
但綜合考慮,縈東溫泉公寓房子的性價比更勝一籌。小區周邊的綜合配套相當齊全,菜市場、第三中心醫院均坐落在小區周圍300米的位置,方便老人的日常購物和生病就醫,而且縈東溫泉公寓還在重點小學片內,日後老人的孫子或孫女上學,也可以一步到位。盡管從使用面積方面來看,比宮前東園小近15平方米,但對於兩個老人居住而言已完全足夠。
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