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種種跡象顯示,隨著樓市趨冷,房地產商的資金缺口將越來越大。
『今年開發商的手中還有些錢,但是到明年,他們將面臨真正的資金瓶頸。』華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)日前對《第一財經日報》表示。
而另一家全國性開發商高層則對本報記者表示,其手上所掌控的逾150億元現金,今年將不會用來購買新的地塊。因為他預測目前的地產行業調整可能要持續3年之久,那將意味著最終大家都難免遇到資金短缺的窘境。
最新的統計數據也並不樂觀上海佑威房地產研究中心(下稱『佑威』)的最新報告顯示,8月上海市一手商品房(剔除動遷配套房,下同)的供應量為100.62萬平方米,比7月份減少四成,同比減少了34.4%。成交83.17萬平方米,約為去年同期的三成。在售樓盤在『奧運月』已經開始調整價格,而為了迎接『金九銀十』,上海即將上市的房源更是高達73批,這將使競爭形勢更為嚴峻。
佑威分析師認為,8月上海樓市已經出現了全面性的下跌。上海市中心已有樓盤打8.5折,而某個成交量比較集中的地區房源價格比前期低了近7000元/平方米;隨著三林地塊中環區域新樓盤的低價上市,萬科、大華的樓盤也相繼調價。而更多的遠郊樓盤也在以買房送車等方式打折促銷。其中,因為打折促銷而頻現報端的萬科金色雅築售出150套住宅,在上月住宅項目成交量中排名第六。
『可以預見,「金九銀十」期間,各開發商間的銷售競爭會更加激烈。』佑威分析師表示。據佑威統計,已經在網上房地產公示即將上市的房源就多達73批,其中僅浦東一區就有11批房源之多。
『現在大家應該更關心成交量。』萬科集團副總裁劉愛明認為項目的成交直接影響到公司的現金流。
國泰君安曾發布報告稱,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當於行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。平均下來,每家內資開發商資金缺口達1201萬元。而根據已披露的房企上市公司中報,41家房企負債水平高於50%,包括保利地產、金地集團在內的18家房企負債率均在70%紅線之上。
同時,據統計,房地產上市公司經營性現金流較去年同期銳減,已披露的60家上市公司中,44家現金流為負,顯示在銷售疲軟的情況下,房企『失血』嚴重,若再不加速回籠資金,就只能通過借新債償舊債,或在股市圈錢的方式來償還到期資金。
去年陷入囤地『癲狂』的開發商正陷入四處籌資的窘境。一家今年3月份在港IPO失利的地產企業一直到5月底纔籌得一筆35億港元的私募,而該公司的老總為此在香港周旋多日,並被迫放棄在江蘇、廣東等地的多幅地塊,一些正在開發的項目也一度陷入停滯。
『目前對於開發商來說,在土地款一度「滯納」之後,用於平日項目開發的「現金流」也開始出現危機。加之國家的信貸政策又在一定程度上緊縮對地產項目的信貸,使得現在開發商已經開始通過旁門左道獲得資金。』一家上海開發商的高管對本報記者表示,陸續開始有越來越多的開發商通過『假按揭』的形式騙取銀行貸款,而廣州和江蘇的銀行監管機構都在考慮收緊這一個口子。這將使得開發商的生存狀態更為窘迫。
『開發商正在通過多種途徑尋找資金。他們在動信托、股權合作以及外資和其他行業資本的腦筋。至於開發商的資金缺口,現在我們很難估計,但是目前看來,一個基本可以確定的情況是,一向為資金密集型的地產行業,短期內將面臨大多數企業無法籌集大筆資金的窘境。而未來一年,房價仍將面臨深度調整。這只會使形勢更加嚴峻。』上海綠地集團董事長張玉良(張玉良博客,張玉良新聞,張玉良說吧)對本報記者稱。
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