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面對樓市近期出現的清淡局面,近期記者了解到,開發商、中介與銀行正『抱團』促銷新樓盤。被過濾廣告
房產商:萬科悄悄聯手中介將部分項目的銷售工作交給中介代理,進而借助中介門店數量多的優勢進行新房的快速消化,正被越來越多的開發商所選擇。
位於靜安區海防路上的靜安藝庭,曾推出部分房源八五折的優惠活動。為了進一步促進銷售,該樓盤近期還專門提供部分房源讓易居臣信代理銷售,而給易居臣信的服務傭金更是高達房屋成交總價的1.5%。
市場人士分析,靜安藝庭周邊步行15分鍾的范圍內集聚了眾多新盤:君御豪庭、東海園二期、遠中風華園、達安錦園二期……而它們都是中高檔住宅。『面對激烈的競爭,利用中介公司的客戶和門店網絡進行代理銷售,也是打開銷路的一種方法。』
在采訪中,記者還了解到,有自己營銷隊伍的上海萬科已開始與幾家房地產中介機構進行合作,將旗下幾個項目的銷售代理權交給這些中介機構,以期實現快速消化回籠資金的目標。
一位不願透露姓名的業內人士在接受采訪時表示,大型開發商尤其是上市房地產企業,在銷售指標上會負擔更大的壓力,因此這些房地產對中介機構也開始情有獨鍾,甚至對中介開出的代理費還高於給代理商的費用。『中介企業的門店優勢是受到開發商青睞的因素之一。中介參與新盤銷售,可以將被動轉為主動,利用門店數量進行廣泛有效的推廣。』
中介:業務員提成翻倍在最近大量的樓盤優惠促銷活動中,記者都看到了大量中介公司的影子。無論是代理金色雅築的漢宇地產,還是主推上海青年城的易居臣信,越來越多的中介公司走出了傳統的二手房領域,與開發商合作進行新盤的營銷。
應該說,中介公司為開發商賣新房還是比較賣力的。在上周末萬科金色雅築舉辦的活動中,中介公司的業務員排著隊等著看房者,現場的中介業務員人數幾乎和看房者一樣多。
據參與活動的漢宇地產有關人士介紹,公司動員了全市所有門店,希望他們都能派人參加周末的活動,結果光是中介業務員就來了兩三百人,而三天來公司更是從全市各區帶去500多名客戶看房。
該人士還透露,盡管萬科金色雅築地處浦東三林,但許多與之『遠開八只腳』的中心區域,如虹口、靜安門店的業務員也帶著各自的客戶到金色雅築看房。
而代理銷售靜安藝庭的易居臣信一位知情人士透露,為了鼓勵員工積極性,公司將操辦業務員的提成提高到了50%,『按照「常規」,公司給業務員的提成一般在10%-20%之間。』
由於靜安藝庭屬於高檔樓盤,根據房型的不同,該樓盤總價在300萬-900萬元不等。也就是說,某業務員如果能成功售出一套總價900萬元的房源,易居臣信將得到約6萬元的傭金,而業務員本人則能得到3萬元的提成。
『這筆錢可不是小數目,賣掉一套900萬元的房子,抵得上許多業務員半年多的收入。重賞之下必有勇夫啊。』該知情人士透露,靜安藝庭共有25套房源委托易居臣信代理銷售,從8月底到現在,已有7套付了定金。
銀行:私下返利激勵中介不僅是開發商,面對清淡的樓市,國有商業銀行和外資銀行也都『看上了』中介公司。
據了解,為提高自己的房貸金額,部分國有銀行和外資銀行與中介公司訂下合同。而合同內容主要包括中介公司的業務量、銀行給予的支持力度以及最終的『返點』比率。
知情人士透露,銀行給中介的『返點』比率通常是佔貸款總額的一定比例,中介公司完成的業務量越大,返利也就越多。
與此同時,記者還了解到,部分國有銀行和外資銀行在與中介訂立合同時,還會給中介公司一個指標,如果中介公司達到指標就有返利,否則就一無所獲。例如一家國有商業銀行就要求簽約的中介公司,全年貸款額要超過1億元纔能有1.5%的返點,低於1億元則等於白乾。
為進一步『激勵』中介公司的乾勁,許多銀行開始采取了『累進』的返點方法,貸款數額越大,相應的返點比例就越高。例如,某國有商業銀行與簽約中介公司約定,如果每單貸款額少於60萬元,就不『返點』,60萬-80萬元,返點1%;貸款額超過80萬元的,返點1.2%。
某外資銀行的要求則比較高,每筆貸款額超過200萬元且位於內環內的住宅,成交1-20單,返點1.5%,21-50單返點1.6%,50單以上的返點1.8%。
樓市數據網上房地產數據顯示,截至昨日,全市二手房掛牌量為121630套。而僅僅在兩個月前,全市二手房可售量為105118萬套。其中,二手房掛牌增長主要集中在7月中旬以後。
與之形成鮮明對比的是,截至昨日,本市一手住宅可售房源為48999套。根據前述兩個數據可以得出,目前本市可售一二手房的比例達到了1?2.48。
樓市供應7月份二手房供應成交比12?1
8月供應量達到121630套,是一手房近2.5倍
進入8月後,本市二手房市場湧現一股拋房潮。網上房地產數據顯示,截至昨日,全市二手房掛牌量為121630套。而僅僅在兩個月前,全市二手房可售量為105118萬套。
按理說,大量二手房源掛牌出售擴大了購房者的選擇范圍,成交量可能會有所提高,但七八月份的房地產市場觀望氣氛卻不見減弱。
以掛牌量激增的5、6、7三個月為例,統計數據顯示,上述三個月成交量分別為1.4067萬套、1.2895萬套和9656套,呈現一路下探的走勢。而在7月底,二手房供應與成交比例最高達12:1。
美聯物業研究部統計數據則顯示,8月買家觀望情緒依舊,市場繼續保持膠著狀態。另外部分高檔二手房掛牌價格松動的幅度與7月持平,基本保持在5%-10%。
掛牌與成交的嚴重背離使得目前的二手房市場依舊有價無市。信義房屋8月成交的統計顯示,8月上海中高檔二手房市場較7月份成交總套數環比下降15%,成交總面積下降近13%,與去年的火爆樓市不可同日而語。
另有數據顯示,滬上中高檔二手房均價連續兩個月出現下調,其中8月成交均價為20459元/平方米,較7月的成交均價21190元/平方米相比小幅下降3%。
這一格局到年底前似乎很難改變。信義房屋分析人士認為,未來上海二手房市場還有待政策面和市場面的雙重考驗,『至少9月份的上海二手房市場不會立即告別調整、觀望的格局。』
業內人士認為,二手房出現有價無市的現象主要緣於以下幾方面:
一是不少二手房價格偏高,超過購房者的承受能力。
二是嚴格的信貸政策增加了購房者還款壓力。雖然租賃市場的租金持續上漲,但租金的漲幅依舊難敵還貸壓力的增加。
此外,包括宏觀調控政策、整個金融投資行業降溫、周邊及國內一二級城市的樓市紛紛降價的消息等,也使購房者放慢了購房的腳步。
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