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②一期是成本,二期三期獲取暴利
『如果能夠動態地看待項目發展,那麼,開發商便能獲得更大的收益率。房屋的成本中地價佔了大頭。』哈爾濱市一位開發商說。正因為如此,開發商將地皮拿下後,並不急於整體開發,而是先開發一塊地,然後打出一個合理的價格,用高品質、低價格來吸引眾多購買者。隨著市場房價的水漲船高,在成本基本不變的情況下,同樣一個區域內開發樓盤的二期和三期的售價不斷上揚,開發商能獲得額外的超額利潤。
記者在采訪中了解到,在哈爾濱市的一些大型小區內,其二期、三期的售價已經超過一期的100%。哈爾濱市南崗區的一個大型小區,2004年開盤時的價格為2400元/平方米;2006年,其二期的開盤價格為2600元/平方米;而到了2007年,其三期的開盤價格已經漲到了4400元/平方米。業內人士分析,從2004年到2007年,該樓盤的單價漲幅已經接近100%。其中,不排除二期、三期的建築成本已經上漲,但是其前期的土地價格並沒有變,也就是說,上漲的成本並不佔大頭。因此,其後期房價大幅上漲的同時,說明開發商已經從中獲取了暴利。
哈爾濱市道裡區一家大型樓盤,2005年時的價格是4000元/平方米,2007年同樣的樓盤已經達到6500元/平方米。業內人士介紹說,該樓盤當初在拿地時,其合理價格定位在3000-4000元/平方米之間,此時開發商收回的利潤已經超過了30%,而當該樓盤的價格上漲到6500元/平方米時,漲幅已經達到63%,其利潤已經接近57%。
一家外埠在哈爾濱市投資的大型房地產公司銷售總監對記者說,2004年,他們的第一個項目來到哈爾濱時,開盤的價格十分低,當時的項目根本不考慮賺錢,只是為了打開市場、打造品牌。如今4年的時間過去了,這裡的房價已經漲了一倍,早已超出了預期的效果。規劃沒變,設計沒變,成本沒變——沒有任何理由,同樣的項目多賺多少錢只有開發商知道。
這樣的例子比比皆是,哈爾濱市道裡區的一家品質樓盤,2005年一期的開盤價是3500元/平方米,而目前其二期開盤價已經漲到7000元/平方米。哈爾濱市香坊區三合路一帶一個新開發的小區,開盤就定價4500元/平方米,而與其緊鄰的一個大型社區目前的價格為3800元/平方米。從一個個數字不難看出,隨著某樓盤二期、三期的不斷推出,開發商每重新開盤一次就會提價一次,而其成本並不會大幅增加,大幅上昇的只有房價。
③房子越大,開發商越賺錢以現在的房價,動輒100平方米的大戶型讓工薪族望而卻步,越來越多的市民希望理想的居住面積為40-70平方米的住宅。然而記者在哈爾濱市眾多樓盤走訪時發現,這樣的小戶型實在是不好買。記者發現,多數小區內最小的戶型為60平方米左右,這樣的房子基本沒等開盤就被訂光了,剩下的多為100平方米以上的大房子。那麼既然市場上小戶型需求強烈,為什麼開發商卻堅持『捨小求大』?
記者在采訪中了解到,建設大戶型和小戶型的成本有很大的差別,其中小戶型的利潤較大戶型低。在同一地段,定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比,單價高2000元/平方米十分容易。如果大戶型產品做得好,售價能比中小戶型產品高一倍。另外,大戶型的建設成本也比小戶型低。
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