|
||||
房地產商一直想捂的,正是普通市民想知道的。面對瘋漲的房價,開發商一口咬定,地價上漲,建築材料價格上漲,所以房價上漲是必然。那麼,房價的成本到底是多少?看似枯燥的數字,卻能道破玄機。
記者在采訪中了解到,按保守算,開發商賣房後的利潤最少能達到30%。而在建房時,為了達到利潤的最大化,開發商一般采取一期成本價,二期、三期猛漲高利潤的方式。由於建設大戶型比小戶型賺錢,開發商一般都願意建高品質的大戶型樓盤。
①『假設開發法』算出『真利潤』日益火暴的樓市越發讓市民對攀昇的房價可望不可及,在房價不斷上漲的今天,開發商一直在叫喊:地價漲了,建築材料價格漲了,配套設施完善了……似乎在說,現在的房價是合理的,漲價是因為成本上昇的結果。市民疑惑,都說房地產業是暴利行業,那麼,開發商開發房子到底能賺多少錢?近日,哈爾濱市一位開發商為記者揭開了其中的內幕,開發樓市最少能賺30%的利潤。
該開發商告訴記者,目前哈爾濱市開發商在開發一個樓盤以前,都會利用『假設開發法』計算是否有利潤可賺。所謂的『假設開發法』就是:理想售價-工程款、建築用款、小區的配套設施基礎設施配套費和稅金等-地價=利潤。
假設一塊5萬平方米的住宅用地,其周邊的房價為4000元/平方米,那麼,該地建成住宅以後的售價也假設為4000元/平方米,工程款、建築用款、小區的配套設施基礎設施配套費和稅金等費用為2500元/平方米,預計利潤是工程款、建築用款、小區的配套設施基礎設施配套費和稅金等費用總和的30%,也就是750元/平方米,最後核算出該地的售價為750元/平方米,5萬平方米的總地價為3750萬元。
也就是說,這塊地皮如果開發商能以3750萬元摘牌的話,那他每平方米至少能賺750元(30%的利潤)。如果摘盤時的價位低於3750萬元,那麼開發商的利潤就會相應提高。『由於每個項目的測算都屬於商業機密,所以按照他所計算的數字也只是假設,還需要根據樓盤的不同和地理位置差異進行調整。』
該開發商說:『有些開發商資金雄厚,短期內不需要大量的流動資金,所以他們根據市場運作,將理想售價定得高於周邊的合理房價,這樣他們的利潤就會有所增加,而且時間越長,提價的可能性越高。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||