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兩天前,美國全國房地產經紀人協會公布了佔美國住房銷售總量80%以上的舊房銷售量的相關數據,數據顯示,積壓待售住房數量7月底上昇了3.9%,按照當月銷售速度,需要11.2個月纔能售完。而就在上周,美國商務部公布的最新數據表明,今年7月份新屋開工量僅為96.5萬套,同比下降29.6%,達到近18年來的最低水平。
銀率高級金融分析師克雷格•麥克伯萊德說:『新房開工量和房屋許可量都在持續下降,這是一個由大量空房和未售出房屋主導的市場要經歷的必然過程。』
積壓待售住房數量龐大,必然導致房價持續下跌。7月份,美國舊房銷售中間價為每套21.24萬美元,比去年同期下降7.1%。舊房新房綜合起來,全美的整體房價相比兩年前已下跌超過16%,如果目前情況繼續下去,美國房價還將繼續下跌15%。
近期,美國住房建築商協會發布了最新的房屋建築商的信心指數,通常情況下,這個指數低於50就意味著建築商認為房地產市場狀況疲弱,而8月,這個指數竟只有16,創出自1985年進行該指數統計以來的最低記錄。
耶魯大學商學院副院長傑佛瑞•桑尼菲德說:『目前的主要問題是供應過大,就現在來看,今年年底之前不會出現房地產產業上昇的拐點;預計到明年這個時候,房地產業纔會回暖。』
摩根•士丹利亞洲有限公司主席斯蒂芬•羅奇說:『我們出現了自1933年以來住宅價格的最大幅度下跌,所謂的次貸危機纔剛剛開始,它將在2009年一直持續,甚至延續到2010年。』
凱雷集團主席大衛•魯賓斯坦說:『我認為得到大選結束,到明年年初,美國有了新的領導班子以後,纔能看到新的實際經濟復蘇和增長,因為這對新政府很重要,所以可能在明年一二季度美國經濟會走向正確的方向。』
盡管經濟學家們對房地產復蘇的時間預期眾說紛紜,但是對當下形勢的判斷已經形成共識:美國疲弱的房地產市場目前仍未見底,還在下探中。
世界最發達經濟體為何為房所累?2001年到2006年,美國房地產行業曾經歷高速增長、紅極一時,甚至打造出一個名叫《學徒》的真人秀節目,吸引了眾多精英加盟。那麼,到底是什麼原因導致美國房地產市場由強轉弱,乃至於拖累了整個世界經濟的呢?
曾幾何時,房地產在美國是一個明星產業,靚男美女雲集,通過跟電視業的合作,過去七年,前所未有地以每年一位的速度捧紅了一批職業明星。
這得益於當時世界范圍內房地產市場的空前繁榮,主要原因是資金充足:從2000年開始,美聯儲持續降息,2003年到2004年,聯邦基准利率甚至一度降到1%的歷史最低水平,直接導致全球性流動過剩,過多的資金四處尋找獲利途經,從而推高房價。在『911』之後的三四年時間裡,美國房價實現了翻番。但是,從2007年2月開始,美國房地產次級抵押貸款市場突然出現支付危機,也就是在繁榮時期過於輕易批准的住房貸款遇到了收不回來的難題。
銀率高級金融分析師克雷格•麥克伯萊德說:『貸款利率增長,非常低端的借貸標准,以及現在的房價下跌,抵押信用的惡化,都導致了信貸緊縮的出現,而這又引發拖欠與騙貸數量上昇,危機看上去發生在次級貸款領域,而事實上信譽良好的借貸者出現問題的數量也顯著增長。』
連鎖反映隨之出現:建立在次貸基礎上的幾十萬億規模的金融衍生品出現嚴重貶值,導致巨額恐慌性資產拋售,這就進一步引發金融資產價值的暴跌,銀行出現大量壞賬。
今年3月,這一輪危機的最大受害者浮出水面:有85年歷史的全美第五大投資銀行、第二大債券(資訊,行情)承銷商貝爾斯登公司宣布破產。危機還在蔓延,漸漸拖跨巨人,美國最大的兩家非銀行住房抵押貸款巨頭房利美和房地美幾乎也面臨破產,美國監管部門首次討論是否要注入巨資挽救這兩家公司。
中國社會科學院貨幣政策與宏觀經濟研究所副主任楊濤說:『在整個市場信心比較脆弱的情況下,假如下一步美國再出現一些比較大型的金融機構出現問題,甚至倒閉,對信心的打擊是非常致命的,有可能會引來新一輪的加速金融市場的衰退。』
經濟學家們認為,美國房地產走穩需要兩個因素,一是抵押貸款市場走穩,二是美國金融市場走穩,宏觀經濟擺脫衰退邊緣,投資者信心穩定。房地產市場要回暖,核心是消費者信心的增強和需求的增加,而根據兩天前公布的一份報告,國際貨幣基金組織對美國今年經濟增長的預期只有1.3%,明年降為0.7%,前景堪懮。
其它房地產市場—幾家歡喜幾家愁次貸危機影響的不僅是美國房地產市場,很多國家和地區的房地產也都受到了拖累。
奧運期間來到中國的倫敦投資局總裁在接受經濟頻道采訪時,一方面表示倫敦房價穩定,另一方面熱烈歡迎中國投資者去倫敦投資房地產。
倫敦投資局總裁喬•麥克說:『倫敦房地產市場跟別處不同,價格保持了穩定,因為倫敦的最大特色之一是,它是一個國際化大都市,我們的投資商和機構來自世界各地。我認為不管在倫敦投資房地產也好,其他的領域也好,都是好機會。如果中國有企業正在考慮這方面的投資,我們可以引導他們找到正確的投資方向。』
事實上,英國的房價正在遭受著6年來的最大跌幅,最新調查數據顯示,英格蘭和威爾士的房價比去年同期下降了4.8%;英國還不是最糟糕的,今年以來,西班牙房屋銷售量下降了30%,目前已經有60多家建築商和經紀商申請破產保護。
此外,法國、丹麥等歐盟其他國家的房價也出現較大幅度的下跌。專家預計,這些國家的房價還會下跌30%。與此同時,東歐國家受益於油價攀昇、貨幣堅挺,房價穩定中仍有上漲。而房地產疲弱的現象在亞洲也出現了。
摩根•士丹利亞洲有限公司主席斯蒂芬•羅奇說:『我們現在正在經歷一個全球性的房地產市場的調節,從美國到歐洲主要地區,乃至中國。中國是另一個版本,中國的一些地方農村向城市轉移的人口規模巨大,支橕了城市住宅的大規模建設,這種狀況絲毫未變,它始終是(房地產發展的)強大動力。』
清華大學客座教授約翰•桑頓說:『中國經濟是足夠穩固的,來自美國的衝擊應該不會對中國經濟造成實質性的影響。』
專業分析師認為,未來10年,中國還將保持高度得城市化進程,他們不斷提昇的住房需求會刺激房價上漲。
經歷過上個世紀80年代房地產泡沫的日本,如今再度遭遇泡沫崩潰。僅上市的日本房地產商今年已倒閉5家,非上市房地產商中負債總額超過100億日元的大型倒閉案件也接連不斷。
印度,今年上半年,印度股市中的房地產類股票下跌幅度超過30%,很多投資者計劃撤離印度房地產市場。
越南,受國際熱錢的大規模撤離的影響,曾創出天價的房地產價格迅速回歸,胡志明市房價已經比去年年底跌去一半。
全球同此涼熱,也許只有等美國次貸陰影徹底散去,全球房地產市場纔能由陰轉晴。(編輯:聞房四寶)
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