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◆每經記者陳珂發自上海
今年以來,房地產企業對資金的『飢渴』已經改變了信托產品的發行結構。
12家上市銀行剛剛發布的中報顯示,房地產開發貸款投放比例偏高,這個問題已引起了市場的廣泛關注。而根據《每日經濟新聞》的數據調查分析,借道信托,銀行利用集合資金對房地產商進行實際融資已經成為一股重大的暗流。這種情況不僅影響到政策面宏觀調控的效果,並且實際上也把房地產行業的周期性風險,從銀行轉移給了中小投資者。
房地產信托激增
據普益財富統計,今年7月,國內共有23家信托公司成立了49只集合資金信托產品,募集資金36.3399億元,較上月增加13.281億元。其中,房地產項目達12只,雖然從數量上看仍與證券投資產品持平,但其規模卻高達17.35億,佔比47.74%,是所有投資項目中的最高。
今年1~7月同類產品一直保持上昇趨勢。而去年7月,房地產信托產品發行規模還不足2億,今年同比增幅超過557%。同時,據不完全統計,7月有26家商業銀行與22家以上的信托公司合作,共發行產品320款,發行數量比上月增加了85款。其中,涉及房地產項目的產品佔比最高(38%)。
『房地產項目主要有權益投資、貸款和股權投資3種方式』。上海一信托公司產品研發部負責人表示,純粹的貸款類產品佔比已開始出現下降,但權益類產品模式中信托、銀行可以更深入地監督項目,逐漸成為主流選擇。該人士認為,這些產品都是通過銀行渠道,將投資者的資金募集給房地產項目。以天津一房地產信托項目為例,信托資金主要用於購買開發商對項目商業地產的收益權,而投資期限滿後,開發商以回購方式實現投資者收益。
有數據顯示,截至今年6月末,5家大型銀行通過理財產品投入企業的資金約有2400億元,比年初增加逾1500億元,基本相當於按去年的信貸增速所投放的貸款差額。而海通證券(行情股吧)一份報告則指出,今年以來規避額度控制的融資大量出現,規模超過5000億。
類似現象也引起了監管層和市場的廣泛關注,並明令銀行為信貸資產類產品擔保。對此,分析人士認為,監管層此舉是為了避免信托產品成為企業變相融資渠道。但銀行與信托規避政策限制的『努力』並不鮮見。如近期國內某銀行曾發行一款信托投資型產品,其第二還款來源居然為銀行提供的備用貸款,業內人士指出,『這實際上還是把風險留在了銀行,顯然是違背監管層意願的。』
地產業風險轉移給投資者?
上海市銀監局最新一份報告指出,據對上海9家銀行的調查發現,貸款最多的前5家房地產企業經營性現金流淨額已是負值。而據國家統計局數據,7月份『國房景氣指數』為102.36,自去年12月份以來,這一指數已連續8個月出現環比回落。如果銀信合作的房地產信托產品,以理財產品形式募集中小投資者資金為房企(看看那些房企的困境)融資,無疑將把房地產行業的周期性風險轉移至投資者。
某銀行中報顯示,該行截至今年6月30日,房地產貸款餘額相比去年12月底實現負增長,且不良率下降超過1%。但另一方面,該行今年7月與信托合作發行的產品數量卻為全國商業銀行之最(超過100只)。此外,另一貸款餘額實現負增長的銀行,與信托合作發行的產品數量也在國內商業銀行中排名第3。
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