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正好看完奧運閉幕式,便登上了飛往青島的飛機,不到一個小時的空中航程,落地青島已經午夜了,奧帆賽後的青島,好象依然還沈浸在奧運的熱情中,城市彩燈霓裳,街上車水馬龍,仿佛那雙張開臂膀擁抱世界的姿態還沒有完全收斂,這是個熱情如火的城市,是活得紅火的地方,次日走馬觀花了一天青島的樓市,然後輾轉與之相隔七十公裡的一個縣級市諸城。
青島,一個常來長往並不陌生的城市,隔渤海灣相望與大連並不那麼遙遠,生活習慣甚至口音都幾乎沒什麼區別,可就是這樣的一個二線城市,房價卻高得離譜,看盤總不免要看那些精品樓盤,三萬五、四萬比比皆是,轉而來到一個人口只有20多萬的齊魯小鎮諸城,那種房價高傲的姿態便不再肆意。
諸城,第一次來此,便可以感受到這裡的土地放量的衝擊和過度開發的浮躁,街上到處可見圍擋後面還沒有動工的項目和包著腳手架的林立櫛比的城市綜合體,底商公建少則三層多則六層,據當地官員介紹:這裡的在建在售樓盤大約有100多個,預計明年還有80個項目有待於開工投放市場,今年新增開發面積有300萬平,房價大都在2000元左右,城市中心區並不大,地段的概念也並不明顯,樓盤的配套以及品質也相差無幾,低價的在1600元左右,高價的在2600左右,但都有個共同特點,市場低迷,銷售滯緩。
時下,各級地方長官都在有限的任期內有這樣的長遠打算,就是城市擴容、城市翻新和加快城市化進程,並且這種乾勁可以用『一味地』來形容,我們可以這樣算帳:一個20萬人口的縣城,未來三年內單純住宅新開工面積達800萬平,如果每套房子平均按80平計算,可新增房源10萬套,至少可以解決30萬人口的住房改善和新移民的需要,這樣的增長速度比當年的深圳速度幾乎有過之而不及。
城市擴容和加快城市化進程,對於每個城市來說是個發展趨勢,也是每一屆地方政府重要的工作內容,但過快容易導致過熱,過度開發容易導致無序開發,尤其在競爭環境中,有外地招商來的開發商,有本地的暴發戶,也有政府自行開發的,有乾過的,也有第一次湧入的,市場低迷是全國房地產領域內的一個普遍現象,可造成這樣被動局面的,不單純是因為房價過高所導致的,也有土地放量和行業內混亂等原因。
二線城市的房價泡沫,顯而易見是存在的,並且泡沫的成分比例還比較大,原因在於該城市的產品、配套以及人居教育環境對周遍的城市人口的吸引力,百萬購房的夢想對於大多家庭來說,目前還有一個遙不可及的願望和打算而已,並且換城市化進程的角度來講,當一個城市因購房而使人口增長了,勢必會造成另一個城市人口的負增長,如果將真正的農業人口從購房的渠道變成城市人口,其一比例很小,其二道路很長。
市場低迷來自於市場的抗性,不要因為有著巨大潛在的需求剛性,就可以掩蓋房地產開發行業內諸多不合理的游戲規則,剛性需求也是建立在價格靠譜的基礎上實現,目前二線城市的市場低迷以及濃重的觀望態勢,其癥結在於高居不下的房價上,這是不爭的現實,而高房價的背後,卻有著太多太多不合理的因素,有泡沫的聚集,有攀比的心理,有隱性成本的隱痛,也有地方政府對城市發展規劃的不科學性。
而對於三線四線城市,房價所產生的市場抗性,卻並不是市場滯銷最根本的癥結所在,試想1600的房價有什麼泡沫而言,如果價格再低,勢必會造成開發商在產品配套、房屋結構甚至房屋質量上動腦筋,因為房子是需要最起碼的土地、建安和配套成本的,一線二線城市的潛在購房者在等、在觀望,等的是價格的理性回歸,而三線四線城市的人也在觀望,我真的不信會等來1000元每平?
二線城市的樓市泡沫和四線城市的市場浮躁,是目前中國樓市整體低迷最集中的矛盾點,樓市泡沫的存在,是開發商之間競爭攀比盲目自信的結果,而四線城市的觀望態勢,一是消費者受大城市低迷情緒的乾擾,二是地方政府盲目甚至無節制地土地放量所導致的,地方政府對於一個城市的經營也好,合理規劃也好,計劃性不夠長遠,一味地追求本屆任期內手筆和政績,正是造成這種無序和買賣雙方購買預期心理浮躁最主要的原因,從表面上看是購房者與開發商之間心理博弈的矛盾,從深層意義上思考,這些矛盾毫無疑問由地方政府所引發的。
二線城市的價格理性回歸,是用泡沫的消除來實現的,我堅信購房者會等來理想中的心理價位和購買結果,而四線城市的觀望情緒和浮躁局面,更應該思考的不應該是持幣待購的老百姓,而應該是過度土地放量的地方政府。
其實,二線城市的樓市泡沫並不可怕,我堅信遲早有一天會在市場經濟的大環境下,以適者生存優勝劣汰法則下自行消除的,可怕的是那些信誓旦旦的大佬們盲目自信的唾沫,四線城市的預期心理浮躁,也並不會持久,可令人擔心的卻是為官一任的地方政府官員,盲目追求政績的浮躁與持久。
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