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『是否投標還沒最終敲定,CBD地塊入市勢必會競爭激烈。』8月20日,北京一大型房地產老板張先生自駕車來到國貿橋北側,拿著厚厚一摞資料,現場仔細觀察即將入市的『商務中心核心區一期NE19-1a地塊』。
記者調查發現,接下來的幾個月內,與CBD地塊一同入市的還有近40個項目。在土地市場經歷了半年之久的寒冷之後,包括廣州、上海等一線城市建設用地均有『放閘』跡象。
國土部剛剛公開的分析報告顯示,今年上半年全國土地供應總量比去年同期減少25.27%。在各地供地總量不變的情況下,下半年供地壓力驟昇。加上宏觀調控趨松,在開發商上半年拿地能力和熱情均受沈重打擊的背景下,下半年住宅用地供應會有一定釋放,從而推動土地交易活躍。
增加住宅地供應會顯然有利於調控高企的房價,但會不會造成無序開發?
『供地多少的前提是確保18億畝耕地紅線。』住房和城鄉建設部村鎮建設辦公室主任李兵弟19日告訴記者,必要時完全可以調整農村廢棄用地轉為城鎮建設用地。
樓市寒冷冰封土地市場樓市寒冷最終傳導至土地市場,其道理和2007年樓市紅火時地價不斷翻番一樣。如今,彌漫在房地產土地市場最惹眼的詞語是打折、降價、流拍和地王退地等。
張先生坦承:『已整整一年沒敢拿地了,錢緊,風聲更緊。』
中國指數研究院提供的數據顯示,6月份京城住宅用地僅成交了1宗地,整個二季度共成交土地11宗,即使和一季度的35宗相比也下降了300%。而隨著朝陽區廣渠路15號、回龍觀限價房等兩限房地塊相繼流拍,市場已寒冷到對政策性用地不再感冒的境地。
南北同涼熱。廣州上半年的最後一次土地拍賣是整個土地市場的真實寫照:推出3塊地,1塊流拍、兩塊以底價成交。
當然也有例外。天津市上半年成交土地1908萬平米,已超過去年1719萬平方米全年量。不過值得注意的是,天津在環渤海經濟圈強力啟動後,建設力度是別的地方不可比擬的。何況,其近半供地是工業用地。
土地市場到底有多冷?記者從國土資源部下屬全國地價監測中心獲悉,今年上半年,全國土地流標、流拍土地達到10%。
國土部剛發布的分析報告顯示,上半年全國土地供應總量同比減少25.27%。報告用詞是:建設用地供應量出現20%以上的大起大落是不正常的。
記者采訪得到的另一組數據更能說明問題:上半年,北京共出讓住宅土地676.5萬平方米,這僅相當於全年計劃供應住宅供地1700萬平方米的1/3強。類似數據在廣州的比例更低,僅有15%,福州則不及計劃的三成。另外,上海1000萬平方米的計劃供地量亦有不小缺口。
下半年土地供應衝動下半年,住宅供地『放閘』似乎有了充足的理由。這也和年初『調控樓市過熱,增加土地供應』思路一致。
記者致電北京、上海、廣州等國土局得到的確切答復是:目前還沒有核減年初計劃的供地總量打算。廣州提供的『2008-2012年住房建設規劃』顯示,今年廣州住宅土地供應計劃仍是原規劃的2.5-4平方公裡的供應量。
盡管有消息稱央行、銀監會近日已聯合發文,要求嚴控建設用地項目貸款,但各地增加建設供地量的步伐已明顯加快。
記者在位於北京東三環與建國路交叉口東北角的『商務中心核心區一期NE19-1a地塊』現場看到,原址上的光華賓館已被拆除,一級開發已由遠洋地產完成。
『是時候了。』張先生說。其實,這已是張先生親自第5次來國貿考察了,有時他在這裡還能碰到別的同行。至於能不能拿到地,他樂觀地稱:『沒關系,北京下半年不缺地。』
記者21日登錄北京市土地整理儲備中心網站看到,京城三季度即將有36個地塊入市,其中就包括張先生關注的CBD項目和位於市中心的銀港口大廈、西單東南D西等黃金地塊,共近140萬平方米的規劃建築面積。
『這只是一部分,相當多的入市地塊並未在這兒登記。』北京國土局一位不願具名的官員稱。
無獨有偶。上周,上海市房地局發布土地出讓公告,其中一塊位於寶山的住宅用地總建築面積高達40萬平方米,為上海今年出讓的最大一幅住宅用地。
記者發現,短短兩周來,上海已連續4次推地,加上之前的7月,已發布了8個國有建設用地使用權出讓公告。這和上半年相比,步伐明顯加快。
而在福州,為了配合8月底即將推出的7個地塊入市,市政府常務會議傳出消息,擬出臺提高公積金貸款金額上限、調整部分普通住宅契稅征收標准、放寬商品房預售條件等措施加強刺激。
不會危及耕地紅線問題總是按下葫蘆浮起瓢。很多人都擔心,為了穩定樓市健康發展纔調控土地市場,而一旦加快建設用地供應節奏,會不會由此埋下隱患,繼而威脅到18億畝耕地紅線?
這一擔心如今更為突出:8月13日的國務院常務會議審議並原則通過的《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)》裡提到,到2010年和2020年,全國耕地保有量分別保持在18.18億畝和18.05億畝,比之前的『確保18億畝耕地紅線』還提高了0.05億畝。
依此計算,接下來的3年內,年建設用地佔用耕地數量將大幅減少。
對此,上述北京國土局官員稱:『即使下半年建設用地量有所增加,也是在上半年存量背景下的推進,絕不會超出年初計劃量,也沒必要超支,更不會向耕地要地。』事實上,記者聽到的更多聲音是,地方政府急於消化的只是手裡的存量和閑置土地。
國土部耕地保護司副司長黃鶴圖近日表示,國土資源部首先是加強耕地總量控制,把牢土地『閘門』。『目的是推動集約用地。』中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲告訴記者。據了解,目前國土部剛剛完成第二批對地方省市土地普查的檢查工作,2009年會拿出詳細耕地數據。
相關調控細節在國土部剛完成的『三定』方案中就有所體現:新設立宏觀調控與監測司,就是為了有效掌控供應土地方面的力度。
『關於土地供應的一切變動,前提都是確保耕地紅線。』19日,李兵弟告訴記者,『完全可以依靠集約利用土地、調整農村廢棄用地等來節約出一部分土地,支持城鎮發展。』(來源:華夏時報)
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