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去年在土地市場上像穿了『紅舞鞋』一樣狂舞不止的開發商們,眼下在市況低迷的大背景下終於停下了華麗『舞步』。曲終人散後,各大城市近來紛紛上演退地潮,這場風波帶來的喧囂,與土地競買市場目前的冷清景象形成了鮮明對比。
包括長沙、上海、重慶等在內,諸多一、二線城市裡之前曾經歷艱難競拍過程而被拿下的『地王』紛紛被退,甚至不惜賠上部分地款和押金。『面包』(指成品房)難賣之時,作為市場上最昂貴的一種『面粉』——土地的處境顯然也相應地尷尬起來。
目前,不少『地王』的樓面地價遠高於周邊在售樓盤價格,可以說是『出師未捷身先死』。目睹『地王』懮傷的遠去背影,一團疑雲始終揮之不去,那就是,到底是誰制造了去年獨特的『地王現象』?
有業內人士認為,對後市判斷失誤的開發商及過於依賴『土地財政』的地方政府,共同造成了土地價格的『狂飆突進』。這當然是重要的因素,但『地王現象』的背後還有更復雜的原因。
不得不承認,『預期』有時是個可怕的東西。5年前,就有經濟學家判定房地產市場有『泡沫』,但幾年下來『泡沫』不僅沒有破,反而像一個被人踢來踢去的皮球,越踢越『結實』。在經歷2005年和2006年兩輪宏觀調控後,去年房價有如脫韁的野馬,一騎絕塵,這令開發商心裡滋生了『調控不過如此』的感嘆。他們顯然沒有預料到後來以金融調控為中心的政策組合所產生的巨大威力。
在包括股票價格和房地產價格在內的資產價格急劇膨脹的背景下,如同股市投資者一樣,開發商出現了集體亢奮和集體癲狂的癥候。去年夏天,房子仿佛一夜之間成為『稀缺資源』,排隊購買的現象不足為怪,甚至有的房子需要托關系纔能買到。『根本沒有賣不掉的房子』,地產商的這句話成為當時市場的真實寫照。
在這樣的盛況下,開發商群體對未來的市場預期樂觀到了極點,有地產公司甚至為今年制定了十倍於去年的銷售目標。而土地作為第一生產資料,對開發商的重要性不言而喻,急於在房地產『牛市』賺取更多利潤及擴大企業規模的一些房地產企業,不計成本地『爭搶』土地資源。
而去年資本市場的大牛市也在其中起了推波助瀾的作用。通過增發、擴股、發債等融資方式,上市的房企去年在資本市場拿走了上千億資金。手握大量『真金白銀』,這些房企在土地市場上演了一場場群雄逐鹿的混戰,許多天價『地王』由此面世,這其中包括北辰實業(601588,股吧)(601588.SH)以92億元奪得的長沙『國字號地王』,這塊近80萬平方米(約1177.8畝)經營性用地最後的成交價溢出掛牌起始價約45.62億元,接近翻番。
除此之外,地方政府的『土地財政』與土地招拍掛『不期而遇』,或許是『地王』頻出的另一主要原因。實際上,土地招拍掛制度本身並沒有什麼問題,問題在於土地出讓的源頭被壟斷。因此盡管土地招拍掛在很大程度上狙擊了暗箱操作,但是它似乎是一把雙刃劍,另一面也很快鋒芒畢露。
如果在一個充分競爭的市場上,類似拍賣這樣的供地方式基本能反映土地的真實價值和當前供求關系,然而由於各地土地的拍賣主體只有一個,在供應源頭上幾乎沒有競爭。拍賣特有的『價高者得』的游戲規則,使得許多土地脫離了真實價值。
同時,事權、財權倒掛的分稅模式,也令地方政府很難不產生賣地的衝動。沒有人否認土地批租收入是地方財政收入的最重要來源之一。但如果地價一直徘徊在低位,地方政府又拿什麼來『經營城市』?這就不難理解,為什麼歷次宏觀調控政策到各個地方政府那裡一般都會被『稀釋』或變通。
為了能夠獲得更多的土地出讓收入,一些地方政府的相關職能部門有意控制供地節奏和供地規模。去年樓市瘋狂時,不少開發商豪賭房價會繼續上漲,很多城市也趁機推出了大幅優質地塊。由於這些地位置優越,導致樓面地價和總價都比較高,從而也造就了一批『地王』。目前,昔日『地王』進退維谷,開發商也演繹著樓市『困境』。而造成這種困境的背後原因如果不能真正解決,地產業的深層矛盾可能將引發更多扼腕嘆息。
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