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8月份雖然是盛夏,但是宏觀經濟的不確定性,使得企業的『過冬論』聲音此起彼伏。連互聯網梟雄馬雲也大呼這是二戰以來最冷的經濟冬天,著實引起了工商界的不少共鳴。與此同時,地產行業傳來的,也是令人不愉快的消息居多。由於近期樓市的不佳表現及市場信心的缺乏,未來房市的走向,著實耐人尋味。
筆者一直以為,房地產市場顯然已經不再是前幾年的一路大牛市,進入的是分化和調整階段。不過,由於中國幅員遼闊,各地經濟發展和城市化進程不一樣,研判不同地區的房價不能一概而論,一刀切來看待。
目前房價回落明顯的城市,幾乎都集中在一線城市,也就是前幾年房價高速增長的地區。而統計數據顯示,大量的二三線城市由於房價上漲啟動較晚、漲幅有限,現在的房價仍在徘徊,部分還是持續上昇。每個地區的房地產基本面,是由當地的城市化進程決定。這也是判斷一地房價中長期走勢的重要依據。由於二三線城市的地價水平較低,保障性住房建設起步較晚,城市化需求的缺口比一線城市更加明顯,因此在多數二三線城市,房價的走勢更多地還是由供需兩方的長期均衡價格來決定,其長期的趨勢還是比較清晰。
這邊有個現成的例子很有說服力。截止8月初,碧桂園2008年已經在全國范圍內實現了10個全新項目的成功開盤,在市場上均取得了不俗的業績。仔細分析碧桂園具體的項目情況,除了沈陽市場三個項目都獲得熱銷以外,今年二季度至今,碧桂園在全國范圍內實現多個項目陸續開盤。其中,湖北區域武漢碧桂園、咸寧碧桂園、隨州碧桂園在一個月左右的時間內相繼發售。碧桂園"快速開發,快速銷售"的運營開發模式已經在全國范圍內得以成功復制。
實事求是來說,在北京上海廣州深圳等一線城市,兩三年來價格漲幅客觀,雖然目前略有回調,但是實際的市場承接力度,顯然不能樂觀。再加上這些城市,都是地產大鱷林立,為了項目成功出盡法寶,激烈競爭之餘,往往是熱鬧有餘,實惠不足。有時候敲鑼打鼓大動乾戈賣一個樓盤下來,除去成本和財務費用,盈利其實很有限。相比之下,在二三線城市,碧桂園這種級別的開發商,就能充分發揮以前的積累,縱橫捭闔,很容易將品牌勢能在當地兌現為持續的盈利。
事實上,碧桂園還有一步棋走得不錯,那就是在二線城市投資興建五星級酒店,這既符合碧桂園在招股說明書上的戰略發展模式,又能夠更好地獲得當地市場的認同。高檔酒店有助於提昇城市形象,在二、三線城市投資高檔酒店符合當地政府招商引資的目標,對於提昇酒店旁邊的項目品質也大有好處。
無論如何,房地產市場已經由當年『誰都能賺錢』的時代進入一個急劇動蕩的陣痛期。要度過這個寒冬,開發商不僅要『身體好』『基礎好』,也要在運營戰略上有選擇,尋找到最容易獲得利潤的領域。目前來看,在一線城市偏冷僵持的時候,深耕二三線城市者,往往可能有更好的回報,更大的潛力。
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