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記者自北京產權交易所獲悉,目前,在該所掛牌出讓的房地產項目中,在二季度掛牌出讓的就多達20餘個,其中涉及北京的項目達到16個。
涉及股權轉讓的包括,北京市電信房地產開發有限責任公司98.36%股權,北京國融置業有限公司45%股權,北京華融基礎設施投資有限責任公司3.61%股權,中國華聯房地產開發公司85%產權,北京華麗嘉源房地產開發有限公司40%股權,北京德勝投資有限責任公司99%股權等。
這些進行產權轉讓的公司,多數都表現出對資金的渴望,有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金,還有要求受讓方有良好的資金實力,能一次性支付交易價款。
涉及實物轉讓的包括朝陽北路美然動力街區公寓臨街二層底商,北京市朝陽區北苑路18號院辦公樓房地產,北京市朝陽區北苑路18號院辦公樓房地產,北京聯合大廈部分房產等。另外,還有不少土地轉讓。
土地轉讓明顯增加據統計,近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權的方式轉讓,主要集中在宣武、昌平、密雲、懷柔等。
這些土地中,也有一些位置不錯的地塊,其中包括位於宣武區廣安門外南大街77號的金宮花園土地,該項目其佔地面積為38538.788平方米,總建築面積29140平方米,容積率0.58,綠化率35%。土地使用性質為辦公、客房及附屬設施。據了解,金宮花園土地項目於2005年取得國有土地使用證,其轉讓方為北京金中都置業有限公司。整體轉讓土地證規定范圍內的所有內容和項目公司100%股權。還有位於北京市昌平區東小口鎮霍營村北的鑫港家園土地項目,地塊佔地5150.49平方米,土地使用者為北京龍鑫房地產開發有限公司,該地塊已經取得國有土地使用證。
此次掛牌出讓的7塊二手地中,位於密雲縣高嶺鎮的地塊面積最大,達到了1500畝。另外,還有位於懷柔區楊宋鎮的A、B、C三塊土地轉讓。另外,昌平區南口農場溫南路東側的土地使用權及地上建築物也轉讓,建築面積達到了5萬多平方米。
據知情人士透露,近期北京有意轉讓土地的開發商明顯增多,轉讓的地塊中,以住宅用地為主。在產權交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發商由於怕影響現有項目的銷售,往往是委托中介公司直接把土地進行轉讓。前幾年,這些企業通過關系或者招拍掛拿到了地,但後來銀行銀根收緊,它們貸不了款,只得將手中的土地作為籌碼拿出來融資。
資金壓力大是主因諸多的房地產項目轉讓,究其原因,主要還是應為資金壓力大之下的無奈之舉。比如北京德勝投資有限責任公司99%股權。其在受讓方應當具備的條件中明確表明『意向受讓方在提交受讓意向的同時,應書面承諾在簽訂產權交易合同受讓股權後,十個工作日內向北京德勝投資有限責任公司提供3億元人民幣融資,用於標的企業歸還長期借款。』
在日前舉行的『中國房地產(無錫)高峰論壇』上,潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)表示,由於土地價格被高估,一些開發商高價拿地後出現了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價款以及違約的事情都是之前沒有想到的,這些都是在資金壓力下表現出來的現象。
他認為,目前來說不管從哪個方面看,開發商資金的壓力都很大。『從目前的形勢看,中國的房地產開發商所受到的壓力比100天前會更大,美國的次貸危機引起全世界經濟的蕭條,石油的價格要比100天前的石油價格貴。』
有業內人士表示,即將到來的8、9月份將是開發商資金鏈最緊張的時候,去年高價拿地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時,很多城市房地產的成交量還在繼續走低,開發商回籠資金的壓力陡增。
對一些中小開發商來說,之前可以從小銀行獲得貸款,宏觀調控帶來的銀根緊縮,抬高了它們貸款的門檻,讓很多中小開發商陷入了融資困境,不得不以轉讓未開發土地來保障手頭項目的順利進行。偉業控股公司副總經理張劍(張劍博客,張劍新聞,張劍說吧)表示,現在中小企業基本上拿不到銀行貸款。現在即便是四證齊全還是拿不到貸款,去年央行和銀監會調控以後,本來大家預期的額度今年會比去年漲20%-30%,可是結果今年總量控制和原來差不多,大家預期能放出來的貸款也沒放出來。
另外,年初《國務院關於促進節約集約用地的通知》規定,各地要在6月底前把清理閑置土地的情況上報國務院,囤地的開發商如果不在6月底之前把地處理掉,會很麻煩。這也造成不少開發商急於賣地。
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