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近年來成為行業領頭羊的日本房地產開發公司Urban Corp.(下稱『Urban』),13日晚宣告破產。
該公司社長房園博行在談及破產的根本原因時,直指海外投資基金的抽逃。
初嘗資本運作甜頭Urban的破產驚動了整個日本經濟界。
因為在去年,該公司還大張旗鼓地進軍韓國房地產業,在首爾的黃金地段建造智能化商務大樓。而Urban在廣島大學舊總部開發的『智慧據點』綜合教學研究設施,亦剛剛初見雛形。
日本信貸研究機構帝國征信公司(Teikoku Data Bank Ltd.)提供的材料顯示,Urban負債總額高達2558億日元(約170億元人民幣),是目前為止日本今年最大的一宗上市公司破產案。
18年前,Urban還僅僅是日本廣島市一家小小的房產中介公司。曾經歷過500萬日元(約31.5萬元人民幣)資本金付了辦公室租金和頭兩個月工資後,公司財務就亮起紅燈的困難期。但是,熬了兩年後,該公司社長發現了一條生財之道,那就是與土地所有者共同開發住宅樓。土地所有者提供土地,公司以房產抵押的方式從銀行獲得建設資金,然後用房租來歸還貸款,並與土地所有者進行利益分成。短短一年的時間,Urban由一家房產中介公司變身為房產開發商和房屋管理公司。
創業僅6年,Urban就獲准在大阪證券交易所的創業板上市。
通過資本運作在短期內由窮變富,令Urban嘗到了資本運作的甜頭。
曾經的『最優良股』2002年,該公司又發明了一種新的融資方式,即用高額回報,從民間募集個人投資和海外投資基金一起開發『巨型』商業房產。一時間,這家在東京人和大阪人眼裡曾經的『鄉下公司』,一舉挺進大都市,並盤下東京銀座和丸之內CBD的土地及舊樓,開發成高級商務樓,見機轉手倒賣,獲得巨額利潤。
Urban的這種房產開發模式很快引起了海內外投資基金的關注。在投資基金的扶植下,Urban迅速在東京證券交易所的一部上市(類似於中國的A股上市),搖身一變成為日本地產界『穿新衣的皇帝』。
有了投資基金的橕腰,Urban從房產開發擴大到經營高爾夫球場、超高層建築群綜合設施,甚至投資老人福利院和醫院的開發、經營。
今年3月公布的該公司年報顯示,Urban2007年度營業額比前一年大增35%,達到2436億日元(約153.47億元人民幣),純利潤增長3.6%,達到311億日元(約19.6億元人民幣)。在當今日本房地產市場不景氣的情況下,Urban能獲得如此高的利潤增長,一度被東京證券交易市場看作是『最優良股』。
投資基金釜底抽薪但是,僅僅過了4個月,這家『最優良股』公司突然宣布破產,讓市場人士跌破眼鏡。
『銀行不肯貸款,房子又賣不出去,基金公司還釜底抽薪。我求爺爺拜奶奶,求貸無門,只好選擇破產。』房園博行在13日的新聞發布會上坦言,地價下跌和原材料價格上漲是導致經營環境惡化的兩個重要因素,但公司破產的最根本原因,是投資基金的大量抽逃。
一位市場人士向《第一財經日報》表示,Urban至少有60%的資金來自於海外投資基金。從今年初開始,日本大城市地價開始回落。到了3月,受累於美國次貸危機的衝擊,日本各商業銀行開始收緊銀根。隨後,東京和大阪的商業地產價格出現20%以上的暴跌。已經嘗夠甜頭的海外投資基金紛紛抽逃,活生生把日本房地產市場撕開了一個血口,像Urban這樣依賴於投資基金搞開發的公司便陷入資金鏈斷裂的險境。
帝國征信的統計報告稱,今年以來,日本至少有5家中型以上規模的房地產開發商宣告破產,負債金額共達到約7145億日元(約476億元人民幣)。
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