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2008年1—6月,成都主城區新增商品房139個樓盤,共738萬餘平方米的面積進入市場銷售;但成交量僅316.88萬平方米
商品房供應
新增供應738萬餘平方米
2008年1—6月,成都主城區共有139個項目取得215個預售許可證,新增供應面積738.94萬平方米,與去年上半年的495萬平方米相比,上漲了48.9%,與2007年下半年相比,環比下降兩成。其中,成華區以203.06萬平方米的新增供應位列第一,其次是錦江區和高新區,青羊區和金牛區是主城區中供給最少的區域(見圖1)。
新增供應2.5環佔一半今年上半年的新增商品房中,以二環至三環區域的供給為主,共有65個項目獲得90個預售許可證,新增商品房供應面積302.29萬平方米,佔新增總供應的54.36%;三環外的新增商品房仍呈上昇趨勢,共有39個項目取得71個預售許可證,佔新增總供應的45.64%。
戶型平均面積74-88m2 上半年商品房新增供應整體小型化趨勢明顯,受90/70政策影響小的高新區大戶型偏多,戶均達122.29平方米;其它區域戶均面積均在74—88平方米之間,符合90/70政策。 銷售總銷售316.88萬平方米
供給放量,需求縮量,供銷比達2.23,供過於求的矛盾加大。上半年,商品房市場銷售面積316.88萬平方米,同比下降了近三成,環比去年下半年,銷售面積更是銳減了五成(見圖2)。
5月成交量創歷年最低今年4月底,成都春季房交會召開,不少開發商推出優惠特價房,銷量有所回昇,月銷售量達74.29萬平方米,基本達到去年年初水平;5月受地震的影響,主城區商品房銷量創下近年以來單月最低水平;6月成都主城區商品房交易合計5116套,成交面積48.15萬平方米,環比去年5月,交易套數下降了17%。市場對政府最新的優惠政策反響不大,市場回暖的跡象不明顯。
5·12地震後,成都市政府迅速推出《關於促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》,鼓勵和優惠政策力度很大,得到了業界普遍歡迎,但反應在震後市場交易中還不明顯,尚待觀察。
住宅均價5107元/平方米從『成都市住宅價格走勢圖』可以看出,成都樓市房價整體已經處於較高水平,目前實際成交價並沒有跌下去,只是上昇的趨勢被遏制。5·12地震當月,成交住宅均價達到5516元/平方米,這也許是普通住房因地震交易較少的緣故;從前5個月來看,平均住房價格達5107元/平方米左右,相對於去年1—5月來看,均價上漲了37.8%;相對於去年8—12月,成交均價下降6.3%。
下半年商品房市場走勢預測1、下半年成都房地產供求將逐步恢復,特別是全年的投資與供給仍將繼續增長,但增幅將明顯回落。
2、下半年供過於求的矛盾將得到緩解,開發商的政策和市場壓力會有所減輕。
3、下半年銷售量可能逐步恢復,房價也不會大跌,但2008年全年可能會價量雙雙回落,整個房地產市場要達到去年的水平難度很大。
4、開發商資金鏈仍然看緊,降價促銷將成為下半年樓市主要看點。
5、成都市政府『扶持意見』有望推動下半年開發商和消費者聯動,9—10月商品房市場有望迎來一波回暖。
土地164宗土地成交103餘億
根據成都市國土局網站公布的土地招拍掛公告(統計時間截止2008年6月30日),2008年1—6月成都市共推出土地196宗,總供給面積15604.41畝;同比2007年上半年供給宗數和規模分別上漲了17.7%和46.7%。
從成交情況來看,上半年共成交土地164宗,總成交面積13271.59畝,總成交金額103.89億元;成交金額和均價同比下降64.91%和82.97%。
雙流供應和成交量均最大從上半年土地供給的區域分布情況來看,成都市區土地供應僅佔上半年土地市場供應總量的24%;雙流區域以4283.99畝的面積位居區域土地供應之首。
在土地成交方面,雙流再次以3983.48畝的成交數據排名第一,佔總成交的30%,平均成交面積37.36畝/宗。從過去2—3年郊區土地成交來看,成都主城區土地供需逐漸減少,溫江、龍泉和雙流輪流放大,近郊區可能會逐步成為成都樓市新的供應主力。
商住用地減少22.2%上半年,商住用地供給總規模為6657.83畝,佔總供給的43.37%,同比下降22.2%;商業用地供給2149.78畝,佔總供給的18.37%,同比增加29.3%,且主要分布在雙流、新都及高新區;工業用地供給6796.83畝,佔總供給的38.26%,增加15倍以上,主要分布在雙流、新都、新津、高新區等地。
從成交地塊性質看,住宅及商住混合用地明顯減少,工業用地猛增,佔總成交量的近四成;商業用地微增。
成交地塊以工業為主上半年主城區共成交土地30宗,成交規模2948.82畝,總成交金額26.5億。與2007年上半年相比,成交規模上漲了33.57%,但成交金額下降了77.8%。總體情況來看,上半年地塊成交以工業為主,達2025畝;商住用地僅351畝;商業用地增長主要歸結於金牛區天回鎮寶嚴片區521畝商業地塊。可見,成都市主城區一般商品房開發用地大幅減少,這意味著今後2—3年成都市主城區供求矛盾將加大。
信貸緊縮導致開發商資金短缺,加上市場觀望情緒濃重,構成了土地流拍和以起拍價成交的主要原因。整體供給規模由於高新區的工業用地供給增加,同比2007年上半年增長了15.38%,但實際商業和住宅用地規模僅有1788.86畝,呈現出較大下降幅度;特別是住宅用地,且二環以內幾乎無地可供,說明市中心房價將會繼續堅挺。
成交均價78.28萬元/畝上半年成都市土地市場成交土地平均規模為80.92畝/宗,總成交金額103.89億元,平均價格為78.28萬元/畝。與2007年上半年相比,2008年上半年成交土地宗數、面積都有大幅增長,增幅分別為57.69%、106%;土地成交金額和均價同比卻下降64.91%和82.97%,這也許是大量低價的工業用地增加的緣故。
至於樓面地價,以主城區為例,今年上半年成交地塊樓面地價集中在1800-3300元/m2,基本恢復到去年上半年的2000—4000元/m2。相較下半年地價的大幅上漲,樓面地價上昇至3000—6000元/m2有了顯著下降;相對於去年同比下降15%。地價的回歸勢必引導房地產市場銷售價格的理性回歸(見圖7)。
今年上半年成交土地地價大幅下降,樓面地價也應聲而落,地價下降說明今後1—2年內成都房價仍有下調空間,只是去年下半年搶地的開發商可能會面臨較大風險。
下半年土地市場走勢預測今年上半年成都主城區商住土地供給大量縮減,下半年會不會彌補增加供給呢?成都市國土局相關人士稱『下半年的土地市場絕對不會釋放上半年因為各種原因沒有供應的量,而是奉行繼續縮減的原則』。因此,我們有理由相信:下半年土地供給會按照原來的計劃供應,成交量估計與上半年基本持平,但整體供給量可能相對於2007年會縮減。下半年土地供應預計會呈出如下特征:
1、總體供給與上半年基本持平,郊縣供給會加速,工業用地將繼續增加,商住用地繼續萎縮。
2、地價快速上漲勢頭被遏制,回歸理性。
3、開發商拿地趨於理性,尋求多元化融資渠道。
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