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南寧快線上的一則房屋出售廣告可以讓我們大致了解通發園小區『房屋類型:商品住宅房;小區:通發園小區;戶型:別墅;建築面積:300平方米;梯戶:一梯一戶;竣工時間:2007年;售價:160萬元。』這個確切的『定向開發』項目,卻多次被五洲交通以普通商品房開發項目的名義對外公布,引發外界作為『利好』解讀,但關於這個項目致使五洲交通損失上億元土地款的疑雲,仍未褪散。
《第一財經日報》通過調查發現,通發園小區的業主多數為廣西交通廳的乾部職工。
終止項目理由:銷售形勢不樂觀
2005年6月,五洲交通和交通地產簽訂了聯合開發通發園小區協議,而卻在2006年12月,公司公告稱因銷售形勢不樂觀等原因而終止項目。
2005年2月22日,五洲交通公告了參與通發園小區開發的信息。
當時的公告稱,五洲交通擬與廣西交通房地產開發公司(下稱『交通地產』)合作建設位於廣西邕寧縣仙葫經濟開發區的通發園小區並將簽訂聯合開發建設協議。公司提供195畝自有土地(每畝作價按照土地評估價11.82萬元,合計為2304.9萬元投入開發建設),交通地產提供建設的全部資金。公司除收回土地款外,該項目實現的利潤或虧損,由雙方各按50%分成或承擔;另外的23畝土地由公司自建自用,費用由公司負責,產權歸公司所有。公告同時預測,該項目的毛利率至少在40%以上。
2005年6月8日,五洲交通與交通地產簽訂了《通發園小區聯合開發建設協議》。
據當時公告提示,交通地產與五洲交通的第一大股東廣西壯族自治區高速公路管理局、第三大股東廣西壯族自治區公路管理局、第五大股東廣西壯族自治區公路運輸管理局同屬於廣西交通廳管轄,通發園小區項目也因此屬於關聯交易。
2006年12月9日,五洲交通再次公告,宣布終止通發園小區項目。公告中給予的終止理由包括:該地塊地理位置較偏,即使在未來幾年內,該地區房地產項目的開發銷售形勢依然不容樂觀;根據目前南寧市房地產市場的形勢判斷,通發園小區建成後的銷售存在許多不確定的因素;由於各種客觀原因導致項目工程進度緩慢,項目未能按照合同規定的期限竣工,導致建設成本加大,給項目的贏利帶來了較大的風險;公司資金缺口較大。
2008年8月6日,五洲交通副總經理、董事會秘書王權在接受《第一財經日報》采訪時仍重申上述因素是終止合作的主要原因。
王權回憶,實際上早在2002年左右,五洲交通即開始著手啟動通發園小區開發的相關准備工作,當時主要是因為土地閑置太久,必須啟動開發。公告提到,公司自有的218畝土地從1998年11月受讓後一直沒有開發建設。根據相關政策,如果公司不盡快開發該土地,土地主管部門將予以罰款直至收回土地。
涉嫌土地賤賣?五洲交通以土地入股,每畝地價為11.82萬元,這與當時已經處於昇值預期的仙葫板塊的平均地價存在一定的差距。
據了解,通發園小區所在的仙葫經濟開發區原屬於廣西邕寧縣。2005年3月,南寧市再次進行行政區劃調整,該開發區劃入南寧市青秀區,轄區地價也隨之水漲船高。五洲交通公告進行通發園小區開發的時間,正是在仙葫經濟開發區正式宣布劃入青秀區前不到一個月的時間。三個月後,五洲交通與交通地產正式簽訂合作協議。
據多位南寧房地產開發商介紹,通發園小區所在地段2003年的土地出讓價已經在20萬元/畝左右,到2005年,該地段地價不低於80萬元/畝,2006年後,則至少100萬元/畝。據新華網廣西頻道2003年報道,桂林某集團曾出資5億元在仙葫開發區買下133.3公頃土地作為別墅區用地。由此推算,此土地購入成本即在20多萬元/畝,這與記者從南寧當地房地產界了解的信息十分接近。
南寧房地產業內人士認為,20萬元/畝的價格,在當時算是比較低的價位,只有個別有極深資源的公司纔有可能以這樣的價格拿到地,而且還是未經平整的『生地』,平整後的地價,則要高於這一價格。五洲交通公告顯示,『在與合作方合作開發該項目前,公司已累計投入了354.7萬元進行土地平整及辦理相關手續。』
因此,五洲交通在通發園小區項目中的表現,被質疑為賤賣土地,以公司利益為相關方輸送利益。
『五洲交通僅土地被佔就損失超過2億元。』舉報材料稱,依據是按照2005年以後該地段土地拍賣價格的推算,他們提供的數字為『已經平整好的土地,2005年市場競拍價超過150萬元/畝』。這一價格與記者了解到的市場均價有差異。但市場價位遠高於20萬元/畝,應屬於事實。
王權否定了土地賤賣說,並重申公司在合作中已有明顯獲利。但截至發稿時,《第一財經日報》希望公司提供當時土地價格評估依據的要求卻沒有得到五洲交通的回應。
廣西交通廳辦公室主任符茂清則認為,不能因為後來土地昇值了,就回過頭去認為造成了土地賤賣。據他介紹,通發園小區屬於定向開發項目,定向銷售對象包括廣西交通廳的部分乾部職工,『價格是合作之前就確定了的,不同於一般的商品房,隨著市場變化調整。』同時,因為開發的資金都是定向對象投入的,『並不是五洲交通自己花錢建了房子,然後低價賣給我們,因此不能說是賤賣。』
『即使按照2003年的土地價格算,每畝11.82萬元的作價,也是很低的。何況,根據公告,公司是2005年6月纔與合作方正式簽訂協議,當時仙葫板塊的昇值前景已經很清晰。那麼明顯的差價,不是賤賣是什麼?』五洲交通一位不願透露姓名的人士指著公告逐條分析。『按照正常的思維,公司是不可能在2006年底眼看房屋要建成了,收獲在望的時候終止開發的,這一行為完全是因為這個項目本身就不是市場化的商品房開發,即使是等到房子全部賣掉,市場價格再怎麼高,也不可能對公司的收益帶來變化。』
王權則強調,五洲交通決定終止該項目,與承建方一度較長時間的停工有關。
據了解,目前,通發園小區周邊公寓型商品房價格為每平方米3300元以上,別墅均價每平方米5000元左右。
符茂清認為,因為整個房地產行業價格虛高,周邊商品房的價格也是有水分的,而那些通發園小區業主在網上叫賣的售價,也是『有價無市』。
虛假信息誤導投資者?通發園小區的所有資金都是由定向購房者出,交通地產只是主要負責施工和監理。這與五洲交通當初的公告出入較大。
除了土地價格外,《第一財經日報》通過調查發現,五洲交通有關通發園小區項目的信息披露與記者調查獲得的信息也有頗多矛盾之處。
2005年五洲交通公告提到,公司以195畝土地作價投入開發建設,作為合作方的交通地產需負責籌集建設資金投入通發園小區建設。公告同時提到,公司除收回土地款外,該項目實現的利潤或虧損,由雙方各按50%分成或承擔。
據五洲交通內部員工反映,交通地產只負責通發園小區的施工監理,並沒有資金投入。別墅工程是廣西交通廳員工方面自己出錢出材料建設,『五洲公司和交通房地產公司合作開發是假的。』
符茂清向《第一財經日報》記者證實,通發園小區的所有建設資金都由定向購房者投入,五洲交通不需要投入資金,交通地產也只是主要負責施工監理工作。
由此不難發現,五洲交通公告中提到的由交通地產提供全部建設資金,以及可能出現的各自50%利潤或者虧損等情況,可能都不會出現,只是當時公告中的一句說辭而已,五洲交通的『利潤』,只有來自於土地差價。
據2006年關於終止通發園小區項目的公告披露,終止該項目,交通地產需向五洲交通支付補償金2083.866萬元,五洲交通可從該項目中獲利914.996萬元,稅前投資利潤率為78.28%,平均每年9.79%。
更大的疑問來自其解釋終止該項目的理由。
根據五洲交通當時的公告,因認為即使在未來幾年該地區的房地產項目的開發銷售形勢不容樂觀,通發園小區建成的銷售情況存在許多不確定因素,『由於各種客觀原因導致項目工程進度緩慢,合作方未能按照合同規定的期限竣工,其間建築材料和人工費用出現較大幅度的漲價,從而導致建設成本加大,給項目的贏利帶來了較大的風險。』因此,公司決定終止該項目。
王權和符茂清均向記者確認了通發園小區屬於定向開發銷售項目,銷售對象早已經確定,建設資金也由定向業主投入,那麼,五洲交通為何還要反復強調對該項目銷售形勢的擔懮以及成本加大帶來的贏利風險呢?
同時,按照2006年五洲交通關於終止通發園小區項目的公告,原計劃投入開發的土地面積由原來的195畝變為實際的176.3畝,即比原計劃少投入18.7畝,同時2005年公告中提到了23畝自有開發土地,兩項共計41.7畝。按照該地段2003年地價20萬元/畝估算,41.7畝土地可計834萬元;若按通發小區建成後同地段同類產品價格計算,以該面積的50%開發率計,總價超過5000萬元。
五洲交通在公告中提到,上述兩項共計41.7畝土地為公司的自用,作為公司的物業。但五洲交通內部則有人提示,該部分土地實則變成了為通發園小區建會所等配套設施之用。
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