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如果說昔日的房地產市場是硝煙彌漫,但今天的樓市似乎已經沒有了這樣的氛圍。在全國各地的許多城市,成交量的大幅下降已經成了不爭的事實,而與此同時,市場的價格也出現了盤整的態勢。這一切,讓許多人都發出了這樣的感嘆:『樓市,現在已經變了天!』
然而我們大家要問的是,樓市現在真的已經步入危機了嗎?記者認為,事情似乎還遠遠沒有達到這樣的程度。但與此相對應的是,近一段時間以來,市場各方上演的一場逼宮戲卻有些壓得人透不過氣來。那麼這場大戲上演的背後究竟隱藏著什麼樣的目的呢?其實說來說去還只是一句話,那就是救市。
各方上演逼宮戲日前,深圳國土房管局第一個站出來以官方身份發出救市呼吁,認為持續大半年低迷的樓市未有起色,相反如深圳等一些房價大幅下跌的城市還陸續出現『斷供潮』、『退房潮』,所以現在的樓市是到了要救一下的時候了。
而一些研究機構甚至也『研究』出了相類似的觀點,深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》建議,國家有關部門對現行相關金融政策做一些調整,適度放松從緊的貨幣政策,鼓勵生產、投資及消費,以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產,應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。如果要用一句話來概括報告的內容,那就是現在的樓市已經不能不救了。
最熱鬧的莫過於開發商了:『如果嚴厲的調控持續下去,不僅影響的是房地產行業,甚而是整個中國經濟的一場災難。』一向語出驚人的任志強如此放言。盡管潘石屹的SOHO中國新建項目北京三裡屯SOHO項目開盤即簽約43.5億元,但面對整個房地產市場的持續低迷,老潘依然大喊『救市』,他表示,單個項目的熱銷並不代表整個房地產行業的資金困局有所改變:『國際資本市場形勢繼續惡化,國內貨幣政策依舊從緊,開發商去年搶地花光了錢,市場成交量萎縮,這4個導致房地產行業資金鏈緊張的原因依然存在。』
當前市場表現平穩那麼,目前的樓市真的到了要救的地步嗎?對此,記者並不認同。從全國的范圍來看,除了個別城市之外,絕大部分城市的房地產價格都表現出了非常平穩的態勢,絲毫沒有出現任何救市的需求。
7月16日,國家發改委、國家統計局發布的調查結果顯示:6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。這些數據無疑表露這樣一個事實,除了深圳、廣州等極個別城市,我國房價的上漲趨勢至今沒有真正改變。在上海,佑威房地產研究中心主任薛建雄認為目前除了去年上漲過快的樓盤可能會回調到一個合理的價位外,一些低價開盤的項目和優質地段的項目價格現在依然還在穩步走高。北京大學房地產研究所所長陳國強日前表示,從統計數字看,今年以來房地產開發投資的增幅並未見減少,一些地區或一些房地產企業出現問題,但對中國房地產整個行業來說,遠沒有到出現危機的地步。
從國信證券重點跟蹤的內地三十家主流地產公司今年中期業績看,淨利潤同比平均增長百分之五十四,並預計今年主流地產公司淨利潤增速有望與房價飛漲的2007年持平。明年淨利潤增長也將在百分之三十至四十之間。最新權威調查顯示,有57.2%的房企表示今年上半年企業的經濟效益和去年相比差不多,同時,僅16.6%的房企認為下半年其經濟效益會繼續下降。業內人士分析,在資金、土地緊張和銷售、新開工量下降等因素影響下,房企未來的收益的確面臨壓力,但整體市場矛盾並不突出。
而且,就連房地產市場的建設投資仍然還在增加。有關數據顯示,今年上半年,中國房地產開發完成投資1.3196萬億元人民幣,增長逾1/3,全國房地產開發企業完成土地開發面積近1.3億平方米,同比增長9.9%。
另外近期進行的一項針對國內經濟學家的調查更能說明問題,有近百名國內經濟學家認為,目前房價依舊處於高位,調控部門應繼續堅持政策的連續性,這項調查是在國家統計局中國經濟景氣監測中心的主持下進行的。經濟學家們普遍認為,目前的房價水平依舊偏高。其中,52%的經濟學家認為房價『較高』,31%認為『過高』。在全部參與調查的經濟學家中,只有1%認為房價『較低』。參與此次調查的中國社科院欠發達地區研究中心主任袁鋼明表示,從全國范圍看,大多數地區房價依舊在高位堅挺,房價下降的只是極個別地區。這些經濟學家建議,調控部門應繼續堅持政策的連續性。
救市是個偽命題既然絕大多數城市的房價並沒有下降,開發投資仍在高位,企業效益也未出現明顯下滑,所謂房地產市場的危機又從何而來?如果事實已經表明不存在危機,那麼,救市就根本是個無稽之談。『救市是個偽命題。』全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前曾表示。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出,『房地產的所謂『救市』只會埋下更大的隱患。在市場需要自然調整時,究竟是允許市場自然去擠壓泡沫,還是人為去「托市」地進一步吹大泡沫、積累矛盾,現在我們還有選擇機會。』全國房地產業協會中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌就對救市說非常排斥,他表示,目前全國整體房地產市場正處於理性回歸過程中,房價和房地產開發面積依然沒有下降,過去兩年房價漲得太離譜了,現在正在慢慢回歸。
其實,記者始終堅持這樣的觀點,樓市和股市是絕不相同兩個市場,它不會簡單地大起大落,目前房地產市場根本不存在救市的環境。如果我們把樓市和股市比較一下,可以發現,首先它們的市場性質不同,股市是一個純粹的投資市場,它是資本流動和企業融資的場所,而樓市則不同了,它的首要功能是滿足人們的居住需求,其次纔兼有投資的功能;其次,供應的方式不同,股市的供應可以通過增發新股來實現,從長期來看是無限的,而樓市供應最根本的是來源於土地,是有限的;最後,政策的著力點也不一樣,對於股市的調控主要集中在市場資金的流向上,而對於樓市則更在於讓每一位老百姓都能充分享受到居住的權利。而這一切,都決定了樓市的發展較為穩定並且周期較長。
行文至此,我們已經非常清楚了這樣的事實,救市根本就是一個非常荒謬的提法,不僅沒有必要,而且還誤導了廣大社會大眾。而與此同時它又是一層一捅就破的窗戶紙,因為在其背後恰恰暴露了地方政府和開發商的利益所在。
歸根到底,所謂救市說的根本目的在於希望出臺利好政策,來幫助開發企業減輕降價的壓力,來度過目前成交量低迷的這一難關。在這種情況下,一些行業內出現的局部變化被人為地誇大了,而現在的事實已經證明,所謂的深圳樓市出現的千億元『斷供』根本就是無稽之談。其實房地產的發展有其自身的規律,即使在長期向好的大背景下,也會出現階段性的調整,這是再正常不過的事。無論是我們的投資者還是房地產企業,都應該理性面對市場出現變化,而不能日子一不好過就哭哭啼啼呼救,這些小孩子玩的把戲還是早些收起來為好。
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