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房價一路飆昇的狂熱終於被國家宏觀調控的『金箍棒』剎住了,一些城市如廣州、深圳甚至出現跌幅近40%,擁有多套房子的炒房族們美好的期待轉眼變成了沈重的包袱,曾經熱鬧非凡的地產市場被一片嘆息聲所取代。
然而,在全國房市普遍處於低迷狀態之際,有一個城市的房價卻堅挺得讓人驚訝,那就是被外界視作富得流油的溫州。
這裡房價仍在飛漲在一般人的腦海裡,像溫州這樣一個陸地總面積只有11784平方公裡、市區1187平方公裡的小小地級市,其地產業從上個世紀90年代初就全面進入市場化,經過多輪飛漲和十幾年的沈淀,應該進入理性化發展階段了。可是,十幾年來正是這塊彈丸之地——寸土寸金火爆的交易現象書寫了地產不倒的神話。其表現出來的火爆程度遠遠超過北京、上海、杭州等一線城市,在這裡不管開發出多少房產,都能賣掉,根本不存在積壓問題,而且價格卻越漲越離譜。
今年1—5月,溫州市區以及下轄的各縣(市)房價一直呈上昇趨勢,市區均價達16000—17000元/平方米,個別地段房價甚至突破40000元/平方米。不僅溫州市區房價高,其轄區的一些縣(市)房價也在飛漲。
從事房產評估的王先生告訴記者,瑞安安陽新區的房價從今年的1月份至今一直在漲,僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000—3000元。2003年,王先生在安陽新區買了一套帶閣樓的三居室,當時只有4000多元/平方米,現在漲到20000多元/平方米,王先生覺得在瑞安沒有比買賣房子更賺錢了,只是現在這套房子用來自己居住,也就無法計算昇值後的實際價值了。
翻開溫州地產業的歷史片段,我們不難發現其發展步履之神速。
瘋狂的樓市滋潤的開發商大發集團是溫州最大、最具有實力的房地產開發公司,該公司的辦公室主任潘江麗女士從事地產業已有十五年的歷史,也是大發集團的元老之一。她向記者透露了這樣一個消息:在溫州開發房地產比在別的地方帶勁,因為溫州房地產市場火爆,購房者踴躍,開發的樓盤根本不愁賣。隨著物價、地價、原材料的上漲,房地產價格上漲是一種必然。
現在手頭還有多個項目在運作,不僅在溫州本土開發了十幾個高品質的經典樓盤,如大發商廈、凱潤、凱裕等,有些樓盤起初只有5000元/平方米左右,現在都漲到2萬多元/平方米。同時在上海、杭州、安慶等城市還有多個大樓盤在開發,開發總量超過100萬平方米。
至於調控時期開發樓盤的風險,潘江麗認為,大發是溫州房地業的品牌,經歷了我國地產業多個低谷與高峰之後蓬勃發展起來的企業,如今已形成物業管理、地產開發等系列產業,擁有雄厚的自有開發資金,具有較強的抗風險能力。大發集團根本不存在資金瓶頸,開發的樓盤都很搶手。目前集團正在醞釀上市,上市後更不用擔心資金問題了。
除了大發之外,溫州其他地產商也有類似的經歷與美好願景。
京都房地產公司一位售樓小姐對記者說:『現在溫州房產價格還在上揚,新開樓盤價格都很高,我們公司在甌海大道新開發的小區尚未開盤,具體在什麼時候對外銷售,賣多少錢,至今還沒定下來,反正價格不會便宜。』
另據中梁置業有限公司的一位售樓小姐介紹,該公司開發的中梁.棕櫚灣小區,今年5月開盤的300多套房子,以1.3萬元的均價拋售,僅一個早上就被一搶而空,現場交易情況十分火爆。
溫州三盛房地產開發有限公司銷售部負責人求國新從事房地產業也有多年。他憑自己多年的經驗判斷:盡管國家宏觀調控政策對別的城市產生了巨大影響,而溫州房地產市場不會有太大的波動。
求國新告訴記者,他們公司開發的新樓盤『嘉一廣場』,地處溫州民航路,今年4月開盤價達29000元/平方米,100多套房子沒多久全部一搶而空,多年來他們公司新開樓盤幾乎沒有積壓。
求國新還告訴記者,盡管目前不少地方的開發商面臨資金短缺困難,而溫州的大多數房地產開發公司日子卻過得很自在,因為他們早已完成了原始資本積累,況且近年溫州房產交易活躍,並不存在積壓問題,資金流轉快。與此同時,溫州民間資本充裕,特別是去年以來,許多華僑將外幣兌換為人民幣,並用以購置地產。隨著房市行情的上漲,開發商對購房者要求也逐漸苛刻起來,普遍將首付款提高到50%—60%,有的甚至將首付款提高到80%—90%,幾近全款買房,而購房者的熱度依然不減。因此,在全國地產面臨危機的時候,溫州仍一枝獨秀。
溫州地產商滋潤的日子也引起外界的關注。一些外省市地產商眼看自己難以熬下去,便紛紛到溫州拋送繡球,或前來尋求合作伙伴,或將手中囤積的土地以及房產低價轉讓。因此,最近溫州一些有資金實力的企業正在謀劃成立『私募基金』等投資機構,計劃收購外地爛尾樓,對爛尾樓包裝、整改,待回峰時再高價拋售,從中獲利。
破解樓市『瘋狂』之謎人們不禁發問:溫州並非『一線』城市,樓市火爆程度卻遠遠超過北京、上海、杭州等國內這些熱門的『一線』城市,為什麼國家宏觀調控『指揮棒』會在這裡失靈呢?難道這裡真的是『世外桃源』嗎?
業內人士認為,溫州房產火熱的現象不能簡單用資本的力量去解讀。
溫州中小企業協會會長、溫州管理科學研究院院長周德文接受記者采訪時指出,不是一線城市,價格卻超過一線城市,這似乎有些不正常,這也許跟溫州民間資本充裕有極大關系。但是,溫州房產繁榮背後不可忽視的一個問題就是空置率極高,可能高於全國的平均水平。這恰恰揭示了一種現象:其實溫州房產不完全按市場規律進行,溫州人把置房視作重要的投資渠道。既然是投資,不管有錢人還是沒錢人,都要想辦法往裡紮,一旦紮對了紮准了,就可能在短時間裡暴富,這種投資行業帶有極大的盲目性與風險性。
溫州房地產開發商李先生,曾經搞過建築設計,對房地產發展情況非常了解,他也發表了類似的觀點。房地產是溫州居民主要投資產業,不少居民不管手中有沒有錢都要投資房地產。溫州人如此熱衷購房,一方面是攀比心理在作怪,誰家住房多、面積大、豪華,誰家就有實力;另一方面,許多人把房地產作為財產保值增值的重要渠道,大家期望通過房產轉手獲取高額利潤。
已有多年房產評估經驗的王先生,現任職於瑞安一家會計師事務所:『房源供應量不足,供求矛盾導致價格失衡。以瑞安為例,瑞安全市有110萬人口,2005年,住宅供應量僅為64.91萬平方米,共4872套房子;2006年,住宅供應量減少到21.25萬平方米,共1480套房子;2007年更少,住宅供應量只有10餘萬平方米,700多套房子。而開發商為了追求利潤,盡快回籠資金,將規劃的小套室改為大套室賣,因此,更加激化了供需矛盾。在供求關系嚴重失衡的情況下,房價上漲是必然的。』
總而言之,導致溫州房價連攀新高的因素有三:一是溫州人手頭有錢,購買力強,因而房地產市場需求趨旺;二是土地資源緊缺,住宅規劃供應量太少,導致房產開發成本增加,房價上昇;三是許多人把地產當做支柱產業,並帶有濃厚的投機行為,這直接引發地產市場的供需矛盾。說白了,炒房還是有利可圖。
溫州自我眼中的風險有人擔心溫州房價一路攀昇,長此以往總有一天會崩盤。因為溫州人都在自己炒自己,開發商、中介機構、一般市民幾乎全民皆炒,樓市帶有極大的泡沫成分。特別是一些二手房中介(溫州人俗稱『紅牌子』)主動介入炒樓由來已久。
那麼,溫州的房價究竟有無『水分』?未來走勢會怎樣?
記者曾就相關問題向溫州市房管局、土地局等部門諮詢,他們都表現出十分謹慎的態度,不願作正面回答。
而溫州中小企業協會會長周德文分析認為,溫州房價會在較長一段時間裡保持現在的高價位運行,然而再昇值的空間並不大。
前不久,溫州市政府公布了2008年下半年溫州市區同級別土地上住房平均交易價格。此前,還出臺了《溫州市關於加強商品房預售銷售和轉讓管理的意見》,規定商品房不許『內部認購』和收取定金、期房不得轉讓、適當提高買第二套以上(含第二套)住房的首付款比例,增加經濟適用房的比例等相關措施,這都是針對那些樓市投機客設的『緊箍咒』。然而,這些『緊箍咒』似乎不能從根本上解決溫州樓市高價位運行的壓力。
對於樓市的風險,溫州市場營銷協會副秘書長鄭遠輝也作了分析,他認為——溫州人家鄉情結較重,大多數人離鄉不離土,根還在老家。不像深圳,是個移民城市,一旦出現問題人們可以撤離。溫州人永遠不會放棄自己的家園。另外,溫州民間資本充裕,一般風險都能消化得了。
求國新也認為,溫州樓市不會發生大的地震,今後可能在10%左右的幅度搖擺。
在夾縫中生存的『中介』說明了什麼?記者在調查中還了解到,幾個月來,被喻為『溫州炒房團』爆炒當地樓市『溫床』的二手房中介(當地俗稱『紅牌子』)日子並非人們想象的那麼風和日麗,種種跡象表明他們正面臨『斷炊』的危機。
由於受『交易稅收、期房現轉』等系列調控政策的影響,溫州一些偏僻地段以及二手房交易量明顯下降。
據溫州市工商局最新統計,溫州市區個體房產中介因生意慘淡數量銳減70%,從去年的1000多家銳減至目前的300多家,平均每天有近5家『紅牌子』關門歇業。
溫州海螺置業,自去年7月成交量開始下降至今,已關閉了6家門店,從過去最鼎盛的35家門店縮減為29家。經紀人數量也從原先的376人減少到285人。
溫州猛豹房產中介負責人王長生表示,溫州二手房市場生意遠遠不如往年,房屋有價無市。
『單一的二手房買賣業務已經很難支橕一個品牌房產中介的運行,今年我們將進一步向一手代理、商業地產等領域擴張。』天浩置業負責人王珍楠在談到房產中介的生存現狀時這樣表示。天浩置業在這一輪調整中將門店從原來的10家減少到8家。
二手房交易也是地產市場的一個重要晴雨表,國家宏觀調控這只強有力的『有形之手』也令溫州這個自成一體的『地產孤島』產生了細微的動搖,這表明溫州樓市需要一個理性的回歸期。從總體來看,國家『調控政策』似乎對溫州沒有太大影響,但究竟這種頑強的抗衡能力能持續多久,仍需拭目以待。
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