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定制購房:看起來很美
7月底,上海房地產圈內人士錢生輝(錢生輝博客,錢生輝新聞,錢生輝說吧)向上海市房地局遞交了《關於定制購房、激活閑置土地請求政府有關部門給予支持和幫助》的報告,提出『定制+團購』設想,通過『以銷定產』解除開發商後顧之懮,降低財務成本和風險,價格至少比市場低20%。
錢生輝說,定制購房是民間自我解決高房價問題的一種模式,由發起人征集意向,大家對某一區域的房屋價位、面積等達成共同意向之後,再找到這一區域擁有土地的開發商,進行定向性建房。
他表示,自己扮演的是一個『服務商』的角色,接受會員定制需求,然後尋找相關房產公司進行洽談,房產公司根據大家的需求『量身定制』樓盤。普通會員只要簽約表示購買定制房意向就可參與,且在購房前不需要支付任何費用,而對貴賓會員則收取數千元的諮詢費,擁有優先獲取樓層、位置等選擇權。
據錢生輝透露,他目前已與上海銀馬房地產發展有限公司達成意向,項目地址位於上海浦東三林地區,佔地約100畝,將分兩期開發,房型為控制在130平方米以下的疊加別墅,目前已有300個會員報名預訂。錢生輝說,『我們定制房的預報價格在每平方米8000元左右。』
目前,浦東三林地區的普通住宅價格在每平方米1.5萬元左右,最新開盤的萬科金色雅築平均單價已達1.8萬元。
『定制購房』不確定因素多然而記者采訪發現,這種號稱為『業態創新』的定制購房模式,存在諸多不確定因素,對土地、融資、開發、銷售各環節都語焉不詳,開發商和買房人都存在風險。
疑問之一:『定制購房』要收取『定金』嗎?據錢生輝介紹,除了貴賓會員收取的諮詢費外,所有會員在簽購房合同前均無需支付費用,但可以在政策法規允許的范圍內預先簽訂意向合同,鎖定相關權益。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成則表示,既然是『定制』,那麼開發商為了規避風險會要求收取一定的定金,但按當前的法律法規,房屋在結構封頂、取得預售許可證之前,是不能預售的。
盡管錢生輝小心翼翼地試圖劃清與集資建房的界限,聲稱無需提前付款,但他又在多個場合或明或暗地表示,希望取得政府支持,房產商預收一定的款項,以『減少開發資金成本』。但定金最多不得超過房價總額的20%,與預付款不受數額限制完全不同。而這與此前曇花一現的集資建房並無太大差別。
疑問之二:依靠民間力量能解決『夾心層』住房難?按照錢生輝的設想,『定制購房』將盤活沈淀在開發商手中的閑置土地,增加市場供給,在經濟適用房、廉租房等保障性住房之外,提供部分中低價商品房,從而解決『夾心層』住房難,可以稱之為『民間保障房』。
業內人士還認為,『定制購房』設想有別於集資建房,又不是投資商單純參建,其角色定位相當模糊,中間又夾著一個不具備開發資質和資金實力的服務商,利益關系復雜,可操作難度相當大。即使能進入實際運作,效果也難以預料。
寬容創新也要堅守底線如果說各界對『定制購房』設想尚取寬容態度,對『民間保障房』的提法卻多持警惕和質疑觀點。『保障性住房一定只能依靠政府,因為它一定是非營利的,否則就不叫保障房。』尹伯成說。
尹伯成還質疑,錢生輝宣傳的每平方米8000元的預訂價格,相當於目前同等地段房價的一半,恐怕很難實現。疊加別墅的預想房型,似乎又與『保障房』的初衷背道而馳。
一位不願透露姓名的業內人士表示,要警惕有人借『民間保障房』的名義伸手要政策,以求在預收定金、土地競拍等方面尋求突破。他說,對於謀求解決住房難題的各種創新,我們當然要抱著寬容和鼓勵的心態,但相關法律底線一定要堅守。(編輯:靜仔)
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