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近日,國家統計局主管的《中國信息報》發表了題為『2008年二季度經濟述評:市場不支持高房價』的文章。文章稱,『房地產的暴利時代已經終結』。文章指出:『目前無論從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面,都不支持房價持續高漲……當一種商品的價格,上漲至遠離其基本價值,或是遠超國民的消費能力時,其價格的最終回落就成為必然,樓市也是如此。』
聯系到近期來自房地產界的救市、金融風險預警不絕於耳,甚至全國人大財經委報告也對『房地產市場走勢可能出現逆轉』表示極度懮慮,擔心出現『大起大落』,『房地產的暴利時代已經終結』的表述引起市場極大的關注。這份經濟述評指出了不少問題,一些判斷和依據也比較符合實際。但是,我們在報告中看不到敦促擠壓房地產泡沫,或者松動房地產政策的建議,也就無法看清楚這份報告的初衷。這裡的關鍵是,當前我國房地產的暴利時代,真的已經終結了嗎?
什麼是暴利?經濟學上沒有暴利這個詞,因為它包含明確的價值嫌惡判斷。最接近的名詞是『超額利潤』,或曰『經濟利潤』。什麼是超額利潤?就是企業或個人取得了超過正常利潤的會計利潤。用公式表示:超額利潤=會計利潤-正常利潤。
房地產商到底有沒有獲得暴利,或者實證描述中的超額利潤?這個問題已經十分清晰,放眼當前我國各個行業,房地產業可謂是最沒有爭議的暴利行業,完全無需論證。惟一需要說明的是,目前的房地產業暴利究竟到了什麼程度?判斷房地產暴利的標准是什麼?這也同樣可以成為判別當前我國房市泡沫程度的標准。
為了客觀分析這個問題,我們引入經濟學中常用的、已故的諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率,來解釋我國的房價泡沫和房地產暴利。
托賓把公司的價值分為市場價值和重置價值即重置成本。金融市場價值包括公司股票的市值和債務資本的市場價值;重置成本是指今天要用多少錢纔能買下所有上市公司的資產。托賓Q比率就是企業的市場價值與企業總資產的比率。用公式表示:Q比率=企業的市場總價值/總資產價值。
例如,一個較低的Q比率(介於0-1之間)意味著重置一家公司的成本大於該企業在資本市場上的價值,即企業股票的價格或市場價值是被低估的;反之,一個較高的Q比率(大於1)意味著公司的市場價值較之資產的重置成本昂貴得多,表明公司的股票價格或市場價值被高估了。
用托賓Q比率,可以衡量房地產商所開發項目的市場價值與重置成本之比。根據判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3-5倍之間,遠遠大於1,表明現行房地產業仍有200%~400%的暴利,房屋售價當中約有67%~80%的泡沫。這個比率可以解釋為什麼房地產開發投資容易失控,即開發商願意把房屋銷售出去而不是用於經營,而用回籠的資金繼續從事開發建設新樓盤的活動;這個比率也可以解釋,房地產商在銷售不暢時,為什麼可以折價50%以上。
依據同樣的道理,地方政府儲備土地項目的Q比率,為土地拍賣的市場價值與征用農民土地的成本之比。大致算來,這個比值大約在10倍以上。由此我們可以分析,為什麼地方政府如此熱衷於征用土地、儲備土地和拍賣土地,甚至冒著政治風險進行房地產『救市』,關鍵也是暴利在起作用。
因此,真正的房屋價值,就是在房地產開發商的房屋重置成本的基礎上,再擠掉地方政府出讓土地所獲得的暴利,這大約需要在現有房價的基礎上,降價60%以上。具體來說,剔除地理位置、房屋結構因素,當政府放棄『賣地生財』,並且商品房的價格與居民、單位自己建房的成本相當時,房地產暴利的時代,纔真的被終結了。
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