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天津市建委在年初時就公布了08年房地產開發的基本計劃,其中主要數據包括:2008年天津計劃商品住宅竣工1500萬平米,計劃全年新開工住宅面積1800萬平米(其中上半年計劃1000萬平米)。2008年上半年天津市計劃商品房施工面積3222萬平米,同比增加16%。上半年新開工商品房面積878萬平米,同比增加8.6%。經濟適用房等保障性住宅佔開發總量的比例約為34%。
從天津房管局統計的最新數據上看,截止到08年上半年天津市商品房銷售面積531萬平米,同比下降了13.6%(其中住宅成交290萬平米,同比下降了27.8%),空置商品房面積94萬平米。價格方面,07年12月天津住宅均價為7048元/平米,08年上半年天津住宅均價一直在7000--7300元/平方米左右浮動,進入7月以來,出現明顯下降,目前整體均價維持在6500元/平米左右。
從上面兩組數據上看,天津市政府08年雄心勃勃的開發計劃出現了麻煩,上半年住宅市場的銷售下滑可能會直接影響到政府全年的住宅供應計劃。由於中心城區的近半年來幾乎沒有成片住宅用地的供應,因此對於下半年面市的項目來講沒有明顯的價格參考。新上市的住宅多為06年左右出讓或轉讓的地塊,項目將分別借助於產品稀缺、地段交通和總價較低的優勢面向市場,帶動區域價格的上昇。但從目前天津市場的銷售形勢和市場供應量上看,在沒有明確利好信息的支橕下,下半年天津地產市場的競爭會同樣激烈。下面就從政府、城市和市場的角度進行一些簡單的判斷。
計劃應對新的變化面對上半年的不利局面,天津市下半年在城市土地供應方向上可能出現新的變化:工業等產業用地的供應將持續增加,價格不會出現較大增幅,因為它要承接中心城市的產業轉移,培育區域中的產業競爭實力;商業及辦公用地的供應將增多,因為它要培育城市中心城區的商務與商業活力,增加城市的綜合配套和服務能力;城區內住宅用地的供應將會減少,但考慮到開發商的市場壓力和政府收益必要保障,住宅類項目的容積率將會被拉大,掛牌價格將會有所回落。
受制於天津城市的整體容量所限,外來高收入群體的增長要通過產業經營和商業商務配套的發展來積累,同時城市本身的普通購房群體承受價格的水平有限,高價位的土地供應會增加開發商們的市場壓力,這將會降低開發商原有的市場期望值,促使更多的開發者更為理性的認識市場。因此,預計下半年天津市以土地或項目為題材的轉讓與合作將會持續增多。
不斷增強的城市聚合能力未來中國房地產的重心仍會集中於城市,城市中房地產市場的興旺則取決於這個城市及區域的聚合能力。這種能力來源自兩個方面:一個是中心城市要做強,另一個是周邊區域要做活。中心城市的經濟強大了,周邊區域的經濟充滿活力了,則城市的『吸引力』纔會增強,大量的資金流和人流纔會湧向這個城市,城市的地產市場就會出現快速的增長。
天津作為中國經濟增長的重要引擎,以『大工業化』為標志的新一輪經濟發展戰略激發了天津周邊區域的經濟活力。隨著天津『飛機』、『火箭』、『石化』等大型工業基地的陸續投產,從下半年開始,天津『外向型』地產(由外圍向中心城區驅動)的發展模式將越發清晰。
天津外圍各個區縣,在天津整體工業化發展中將扮演不同的角色,承接天津未來發展變化的不同區域功能。由此帶動的將會是天津特色產業集群的誕生,工業原材料交易區域、大商務配套區域、休閑娛樂區域、創意研發區域的建設將會帶動相關配套地產物業的開發,從而增加外圍區域的地產活力。與此同時,外圍產業的拉動則會使得越來越多的資金流、信息流、貿易流轉向中心城區,提昇天津中心城區的地產價值。
市場供應結構的轉型天津目前正在由『橄欖型』(以普通物業為主流導向)供應結構轉向『啞鈴型』(以高端物業和政府保障型物業為主流導向)的結構形式。從天津上半年商業地產市場的迅速增長上可以看出天津高端市場(商業、公寓、酒店、辦公)的投資價值正在被外界看好。和中國一線城市的地產發展相比,天津商業地產和商務地產無論從數量上還是質量上都存在明顯的差距。和全國整體市場下滑形成鮮明對比的是,深圳、廣州、北京、上海等地的高端物業的銷售卻別有洞天。繼北京銀泰中心的頂級公寓以售價10萬元賣出後,上海的翠湖項目又以均價8—15萬元/平米的價格刷新了中國豪宅的價格極限。對於進入中國的外來資本和天津不斷壯大的富裕階層來講,天津的高端物業同樣存在很大的吸引力,投資者的昇值空間仍舊存在。因為,當一個城市的房地產市場出現調整的時候,消費者購房時對產品的價格敏感程度就會提高,但提高的程度因人而異,富人敏感程度低,窮人敏感程度高。富裕階層的考慮角度更傾向於物業的自身價值和長期投資。
房地產的的供應和消費量的變化,具有周期性特點是經濟規律。天津市場出現的階段性調整也屬於正常現象。市場上,消費者和開發者們普遍出現困惑和觀望,其中的很多問題都源於對基礎數據的統計判斷。利用好市場調整的空隙,認真的做一下市場分析,對於開發商來講很有必要,畢竟研究出關鍵的供需變化纔是解決問題的基礎。
同時,政府對於房地產的調控結果,更多的是體現在抑制投資,而不是降低價格。因此,對於天津的開發商們來講,面臨的主要問題不僅是要在市場調整階段『明哲保身』,更要爭取在消費與供應量的未來對比變化中把握主動,為後期企業的持續性發展奠定基礎。
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