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【提要】房屋售價與租價比是國際上一個衡量房地產業泡沫的標准。按照國際慣例,房價一般是月租金的100-200倍,一旦超出這個標准,兩者會相應做出調整在許多地方商品房銷售價格持續飆昇嚇退中低收入買房者之時,一個基本的指標卻不經意間被人們忽視了,那就是房屋租價。而恰恰是這個指標,某種意義上比房產售價更能體現房屋供求關系。
商品房租售比例是反映一個城市房地產市場發展水平的"試金石"。正常情況下,房屋的供求關系在售價和租價上的體現是一致的,當房屋供不應求時,二者都會上漲。然而,如果房屋市場投機成分過多,房屋售價這個經濟指標就會被嚴重扭曲,無法反映正常的房屋供求關系,這時房屋租價一般比較客觀。可以說,在租金波動不大的情況下,房價的迅猛上漲即可判斷出房價存在虛高。
目前,有部分業內人士認為"當前房價已經回歸理性,價格與內在價值比較接近",筆者以為這樣的判斷過於主觀和樂觀。首先,價格是否已經回歸價值是一個很復雜的問題,很難簡單判斷。如果一定要尋找一個尺度來測量的話,那麼租金與房價的比值是比較合適的。因為從投資角度而言,當租金回報率高時,人們會購進更多的住房用於出租,房價會在購買需求增加時上昇。如果由於房價的上昇使租金回報率過度下降時,購買行為就會減少,使房價上昇的幅度降低或下降。當房價下降到租金回報率提昇到增加購買需求時,租金又影響著房價的上昇,並靠市場中的供求關系保持上昇中的相對平衡。租金影響著房價,房價影響著租金,相互制約。
而這一尺度最基本的要求就是出租回報率至少要高於存款利率,也就是說,按目前的銀行利率標准,房屋出租的回報率最低應達到4%。對於像北京、上海、深圳、廣州這樣的城市而言,當下房屋的租金肯定是達不到這一回報率的,房價無疑還有很大的泡沫。
對於目前東莞房產市場而言,以南城為例,一套100平方米的房子,裝修後的當下市值約60萬元,這樣一套房屋的月租金至少要達到2400元(考慮一個月的空置期以及一個月的中介費),纔能達到4%的回報率,而目前南城片區這麼大的房子,能租到2000元以上的都並不多見。鑒於國內各大城市房屋出租市場都是由租賃雙方共同承擔中介費用,而東莞房屋出租市場卻由房主承擔中介費用這一慣例來看,東莞的房屋出租市場可以說從來都是"買方市場",租房人在交易上處於主動地位,有任意選擇房屋的主動權。從這一角度來看,房價是否還有調整空間是不言而喻的。
房屋售價與租價比是國際上一個衡量房地產業泡沫的標准。按照國際慣例,房價一般是月租金的100-200倍,一旦超出這個標准,兩者會相應做出調整,自動修正房價,重新尋找平衡點。而包括東莞在內的國內大部分城市的房屋售價與租金相比,現在都遠超過了200倍。當租金處於不變或下降趨勢時,房屋售價卻處於上昇趨勢。說明購房者購房的目的不是自住而是投機,這不是一個好的征兆,更不是一個健康的房地產市場所應該存在的現象。
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