現在抄底合適嗎——訪中新置地鄭文浩

　　北方網地產頻道 陳瑩超報道   『天津樓市現在抄底合適嗎？』本期記者走訪了天津中新置地有限公司，圍繞這一話題采訪了中新置地的副總裁鄭文浩。

　　首先，鄭總認為，房地產市場無所謂是否『抄底』，只要有需求，任何時候買房都是合適的。需求包括自住和投資，當房價虛高的時候，炒房者有投資的需求；自住需求則是由購房者自身的情況決定的。

　　有些業內人士認為，房地產市場的發展趨勢是螺旋上昇的。鄭總則不同意這個看法，他認為，房地產市場的總體發展趨勢是起伏向前的，因此在某些階段會有波動性變化，這主要是房地產是先導性產業,宏觀經濟的調整，如銀行貨幣政策的調控，會首先反映在房地產上,另外影響房地產市場的相關行業也比較多，當然直接因素是區域經濟和區域需求問題。

　　談到現在很多百姓仍然認為房價偏高，想要再繼續觀望一下的問題，鄭總表示，這主要還是一個心理問題，如果實際的房價在某階段偏離了百姓預期的心理價位，因此會造成一種不平衡，但是等待和觀望並不是一個現實問題，因為等待有可能會把房價再次等上去。

　　雖然當前的房地產市場比較低迷，但鄭總對於房地產市場的前景還是充滿信心的，他認為，多個因素決定了房地產市場在未來仍然長期向好，而歸根結底，這些因素都是由需求決定的。

　　首先，需求決定了房地產市場的總體發展趨勢是起伏向前的。目前，我國還處於一個經濟的上昇發展期，也就決定了會有大量的需求拉動經濟增長。

　　其次，需求的來源主要有兩方面。一種是靜態的需求，即自然的人口增長；另一種是梯級消費的需求，即人們逐步改善的生活和城鎮化的進一步加深。其中，後者似乎表現的更為明顯，這集中體現在人們支付能力的日益提高上。以『80後』為例，從前年輕人結婚是兩個父母供養多個孩子，而現在，則是四個父母供養兩個孩子買房，支付能力比以前提高了多倍，因而房價並不是一個很難解決的問題。

　　第三，客源上的需求也有所變化，集中體現在大面積豪宅的需求量逐漸在增加。這主要是由於經濟的發展造成了財富的兩極分化，當小戶型當然無法滿足有錢人的需求，豪宅的需求量自然也就大幅度增加。

　　談到未來房地產市場哪一類產品更具有上昇價值，鄭總毫不猶豫地選擇了商業項目。他也從三個方面解釋了自己的想法。

　　一方面，在之前幾輪的漲價中，商業項目並沒有像住宅一樣高漲，這也決定了它在未來幾年會有一個很大的昇值空間。

　　另一方面，和任何產品一樣，房屋也有它自身的價值，這主要體現在經營收益和權益收益兩方面，而後者更為重要，這集中體現在房屋產權上。業主房屋的價值增值收益比單純從房屋本身經營如出租得到的收益更為明顯。在這一點上，商業項目則兩者兼備,我們通常講商用物業15_20年的回報或回收,僅是經營方面的,還沒有考慮到權益增值方面的，因為經濟的發展和財富的積累,其價值一定會反映在物態上。』天街』即將開盤,起步時公司預計以同類檔次住宅價格為商業房的起價。其實兩者的一般評估比值為1:2的關系,即實際上將商業房的更多附加值或增值空間留給了客戶或經營者,這也是我們以人為本的開發理念。

　　提及商業形態和文化層次方面，目前的商業用房的形態和市場有很大的脫節，高樓大廈和高端百貨商場到處林立，街頭的小門臉卻在逐步消失，然而這正是普通百姓日常生活最需要的商業形態。鄭總認為這是一個商業定位問題，『天街』項目的建設，恰恰很好解決了這一問題。我們可以想象古代清明上河圖中的商業繁華,也可體驗現代巴黎香榭麗捨的商業浪漫,『天街』則以老城廂的商業街為規劃藍本，中西合璧，推陳出新，既高端又方便百姓購物的商業文化。從高端需求上看，以老城廂為中心四周有500多萬平方米的中高端住宅房，也意味有15萬多有購買能力的人群，再有，天津市1000萬人口中如果有5%的高端消費人群，那?5萬平方米規模的『天街』開發則水到渠成，如果其中5%的人群高端消費。相信建成後的天街能達到聚人氣、聚商氣、聚財氣的效果。　　                                                                                                                

　　談到當前的市場環境下，政府是否會救市的問題，鄭總認為，政府是不會救市的。因為政府需要解決的是百姓的居住問題，而不是企業的經營問題。前者是政府一直致力於解決的問題，已經通過大量增加保障性措施住房得到了一定程度的緩解。至於後者，根本不是政府的工作職責，事實上，從92年至今，房地產經歷了幾次波瀾不驚的起伏，政府也從來沒有救過市，只是通過銀行等金融機構采取了一些預防性的財政手段。