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小戶型產品在地產中特色鮮明。一般來說,它具有面積小總價低、位置優越配套全、流通性良好等優點。自用者因為其『小而全』的功能將其作為過渡性產品使用,投資者因為資金壓力小、租金可以作還貸而對其熱衷不已。在近幾年的市場中,小戶型產品不斷湧現,形象良好、銷售靈活的小戶型產品一般都能銷售得非常火爆。目前市場上一些小戶型產品,像天驕、飛雕、唐朝大酒店等受到追捧,也證明了小戶型項目是有其獨特魅力的。
據五合國際主設計師劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說吧)分析,在小戶型一派繁榮的同時,專家們對小戶型的質疑從未停息,功能缺陷、采光通風、安全隱患等等問題糾紛不少。隨著這幾年推出的小戶型產品陸續交房,從物業的實際使用情況來看,小戶型的種種問題顯得更加突出。
設計上存在先天不足。部分高層小戶型一梯超過十戶甚至幾十戶,在上下班高峰期電梯容量嚴重不足;多數小戶型為塔式建築,分割過密,安全通道阻塞,采光通風性能和安全性都較差。功能性差也是許多小戶型的弊病,部分小戶型住宅沒有煤氣管道,僅靠電磁爐,造成生活缺陷。還有一些小戶型層高不足,業主在入住後,家具入室後,整個房屋空間便顯得非常局促。
配套不到位。許多業主入住後發現,所購小戶型所坐落的地段配套不齊,辦公周邊缺乏商務配套,酒店公寓缺乏與之相應檔次的會所。一家位於新疆路上的物業,當初定位為四星級酒店公寓,並對其高檔會所大肆宣傳,如今這兒竟成了私人經營的棋牌室。更有些發展商乘市場形勢好,將當初承諾的功能層分割出售,使整個物業檔次驟降。
定位不准確。小戶型的火爆使一些發展商樂此不彼,圖一時之快跟風進入,在事先沒有做好市場調研和產品規劃的基礎上就上馬小戶型項目,十分盲目。例如,一些居住型的小戶型公寓卻要承擔商業類水電費用,使業主居住成本大大提高,原打算居住的業主不得不放棄使用,將其租給小公司辦公,造成整個物業環境的混亂。
管理不善。後期的管理是區分小戶型物業檔次的關鍵。部分發展商只注意回收資金,忽視了後期管理,無法達到先期宣傳的高檔管理水准,很多早期的小戶型產品都有此種毛病。管理不善造成小戶型物業內人員混雜,環境較差,難以增值甚至會造成貶值。反之,現在也能夠看到一些運營較成功的小戶型,它們都具備良好的物業管理,這些物業聚集了大量的高端客戶,實現了物業檔次和使用氛圍之間良性互動,為租戶提供了良好的環境,也促進了業主物業的增值。
周邊環境差。現在不少小戶型物業僅為一至兩棟單體樓,無法形成自身的小區,受周邊環境影響較大。有的項目坐落在棚戶區,環境差亂,使物業的形象大打折扣。
承諾無法兌現。一些小戶型項目在銷售時對客戶承諾將有穩定回報,一旦項目銷售完畢,發展商賺得盆滿缽滿之後就抽身而退。留下的攤子既無擔保又無統一經營者,管理上很混亂,無法兌現當初的高額回報,損失的是小業主。
上海錦和房產機構地產分析師李軍認為,造成以上眾多問題的原因除了部分發展商跟風逐利、急功近利的思想之外,還有更深層次的原因。
早在上個世紀九十年代中後期,大量的開發項目尚未完成便遭遇了經濟冷卻,很多發展商的資金鏈斷裂,項目無法繼續。2000年以後,隨著樓市的復蘇,『半拉子』工程開始復活,或被收購或被再度注入資金改造。由於上個世紀遺留下來的『半拉子』工程以塔樓居多,雖然設計陳舊,但基本都具備可分割改造的特點。於是『半拉子』工程經過分割、改造、包裝,再加上幾句響亮的口號便以各種小戶型形象粉墨登場,未曾料到其作用於市場屢試不爽。許多小戶型的誕生本身是尷尬的,由於設計、結構等先天原因,改造而成小戶型無法承受起高檔物業之重。再加上很多項目後期疏於管理,造成了小戶型令人堪懮的現狀。
業內專家指出,小戶型不應該只是一味救市的良藥,它應該是值得開發商用心去傳承去發展的一種地產作品。隨著經濟和科技的發展,社會分工的更加細化,需要小戶型的人群沒有一刻減少過,那些渴望自由空間的生活家、追求國際化服務的商旅客、尋找靈感的創作者、等待物業價值提昇的投資人等等,都在期待符合他們要求的小戶型產品。
那麼,怎樣的小戶型纔更加適合現今消費者的需求?怎樣的小戶型又更具有市場持續的生命力呢?
位於大寧國際社區的寶華現代城項目,似乎能給我們一些這方面的啟示、。該產品整合周邊的地鐵、商業、國際社區、多媒體谷以及大寧綠地等眾多資源,繼承了小戶型配套全、位置優越等傳統優勢。同時,開發商雲集了一流的空間、景觀、結構、管理大師及他們的團隊,秉承以人為本的原則不斷創新。除了極富魅力的外立面之外,內部還具有很多特點。比如5.4米超高層高,可以給使用者絕佳的空間感受;考究的裝修、氣派的挑高大堂,在滬上眾多小戶型項目中可謂獨樹一幟;同時將小戶型部分的小景觀融入到整個20萬平方米項目的大景觀之中,一改滬上小戶型缺乏景觀的頹氣。而且開發商還非常注重項目的後期管理,集中了優秀的物業管理團隊,並希望通過悉心的維護運營使其小戶型產品實現物業增值。
的確如此,面對小戶型,除了享受其『美味』之外,也千萬不要忘記給它注入更持久的活力。
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