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最近,有關政府是否應該救房市的爭論不休。專家學者的看法各異,很難達成共識。我認為,主要是因為他們之間各自對政府救市的定義、概念和目的其實是不一樣的。如果大家都不是在一個層面討論問題,又怎麼能辨出是非、黑白、曲直呢?
其實,有關政府是否應當救市的爭論很多餘。為什麼?主要是救市的概念容易讓人們產生歧義和誤解。如果將這一個問題改換成『政府是否應當穩定房地產市場、防范金融風險』,我們還有討論的必要嗎?
如果救市僅僅被定義在穩定房地產市場、防范金融風險這個范疇,那政府是義不容辭、責無旁貸的;但是如果將救市理解成要使房地產市場恢復到2007年的成交量和上漲幅度纔是穩定,要救市就得改變國家的房地產政策,就得讓國內房地產市場重新回到房價推高到絕大多數人沒有支付能力購買的市場,那當然政府就不應該救市。
為了避免歧義和誤解,我認為,最好還是從穩定房地產市場和防范金融風險的角度來理解和看待這一問題。其實,政府現階段樓市維穩能夠采取的措施和手段並不多,業界意見比較集中的主要是兩條:
一是適當調整二次房貸政策,讓改善型的自住購房者在還清貸款後也能享受優惠利率和首付。這樣的建議無論是對開發商、對購房者還是對銀行都是有利的,對房地產市場發展也是有利的。
二是希望對正常的房地產開發性貸款要給予保證。如果這一條不能做到,當然會有許多房地產企業和項目要資金斷鏈,也必然會出現大批爛尾樓。銀行這樣的做法不僅不能防范金融風險,反而會加速危機和風險的到來。
最近銀監會主席劉明康已經明確表示,下半年銀監會要督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析,做好房地產風險的預警和控制工作,滿足正常合理的房地產信貸需求,科學地支持房地產業健康發展。這樣的措施其實也可以理解為是政府『救市』(穩定房地產市場、防范金融風險)的行為。
目前,廣州樓市的確還沒有出現房價全面大幅下降的態勢和局面,只是部分樓盤已經出現20%-30%左右輪番降價的狀態,並沒有形成恐慌性拋盤、崩盤和全面大幅度降價的趨勢。
這顯然與廣州市政府去年底以來采取的策略有一定關系,雖然廣州市政府和開發商都表示政府不需要救市,其實不然,只不過廣州是只做不說而已。但地方政府要防止房價大幅下降,能做的事情並不多,只有在土地供應和限價房以及輿論導向等方面采取對應措施。