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『8000元/平方米,假如願意以5000多元/平方米出售,我願意拿出幾個億資金整棟購買。』在廣州做了20來年房地產投資生意的老劉對記者透露,他手頭有數十億元的資金,正在尋找『殺價』、『抄底』的機會。而據其透露,他已與廣州的品牌發展商密切接觸,談判正在進行中。
資金鏈危機是誰的機會
房地產企業的資金鏈危機成了游資入主的機會。據老劉介紹,廣州本地大名鼎鼎的幾大巨頭,如今都與他們在密切接觸之中。他們准備整棟或數棟購買後再轉手,或者是整個項目的托管。而他們的機會便在———『殺價』上。
『比如8000元/平方米,殺到5000元/平方米左右吧。』問到老劉,他笑著如此打比方,『當然,每一個項目都不同,但我們要的折扣肯定是比較大的。』而發展商願意以這麼大的折扣出售麼?面對記者的疑問,老劉笑著說,自然有一些發展商願意。
而這些發展商,據老劉描述,便是那些在『去年擴張激進、錢少地多』的地產企業,『他們資金鏈的虧空實在太大了,而我們能夠馬上拿出數十個億的資金,而且是現金。這對於他們來說,是救命錢。』
但是,他們為什麼不願意降價向市場出售,而願意接受你們的殺價呢?
『靠市場銷售回流資金,速度跟不上。』據老劉介紹,有兩類型的項目最需要這樣的『救急』。第一,有些項目接近封頂,工程款的80%需要支付,此外,外立面施工、內裝、精裝修樣樣用錢,這是發展商面臨的最大困境,也正是游資『救急』的機會所在。第二,是施工之初沒有預料到水泥、勞動力等成本上昇,還差幾千萬元就可以達到預售條件,但又拿不到銀行貸款,而游資正好助其『臨門一腳』。
廣州游資注入偏於理性
據業內人士透露,近三個月來,無論是土地市場、還是商品房市(專題)場都開始出現大批游資湧動。『他們會對優質資產表示出興趣,看得出是專業的投資基金和投資人群。』中原地產寫字樓總監朱輝透露,比如珠江新城的一些寫字樓,常有投資客整層購買以作出租投資。而他們的特點是,並非短期炒作,而是長期持有。
與京滬一帶大殺價後套現不同,廣州的游資入市,有大部分將作為長期持有的收租型投入。據老劉透露,他手頭的資金,主要來自三個方面:江浙一帶的私營業主,山西煤礦、內蒙古煤礦和河北鐵礦等能源企業主以及福建一帶的服裝生意人。『在通貨膨脹、原材料成本上昇、外貿形勢嚴峻等經濟大勢下,這些生意人的收入很難找到新的投資出口,而收租型不動產的保值增值功能重新受到關注。』老劉解釋說,『他們對廣州市場的投資相對是理性的。』
入伙典當行可食厚利
『我手中有差不多5000萬元資金,便通過典當行貸出去了。』老劉前天剛剛幫助一位福建服裝老板和典當行搭上線,為其提供資金,以此獲得較高的投資回報。據其介紹,目前也有一定規模的資金入伙典當行,借貸給房地產企業。
一直以來,銀行是房地產開發商資金的最大供應商,但銀根緊縮後,開發商融資較難,轉而通過典當等方式融資。據了解,目前典當行業的年利率大概在60%左右,一年下來,5000萬元就可有3000萬元的賬面收入,即使和典當行對半分成,也有1500萬元的收益。而5年期以上的銀行貸款年利率在8%以下。
如此高的融資成本,開發商為何會接受?『典當行融資快,能解燃眉之急。』某典當行負責人分析認為,一般銀行貸款的審批周期都在1個月以上,而典當行一周就能搞定。
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