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在風雨飄搖的房地產市場,業內的任何風吹草動都會引發軒然大波。日前,重慶市常務副市長黃奇帆公開披露,重慶市政府將投入百億資金收購市面上的中低價商品房,用於拆遷戶安置,而拆遷居民購買安置用房每平方米只要2000多元。
消息一經披露立即引起各方高度關注,其中有觀點認為這是地方政府對房地產行業采取"救市"行為的首例。對於這一觀點,我們認為,有關房地產"救市"問題,因其事關整個房地產市場的價格評估,事關政府對於房地產調控政策的把控,所以必須要對"救市"一說的屬性給予明確的判斷。
事實上,重慶市政府百億資金收購商品房絕非是挽救市場頹勢的舉措,只是針對拆遷住房安置形式的一項新選擇而已。據報道,舊城改造是重慶未來幾年市政府的重點工作。按照計劃,主城區要在三年之內完成1000萬平方米危舊房拆遷工作,因此急需的拆遷安置房大約在700萬平方米。較之以往政府直接投資建設經濟適用房的模式,當下低迷的房地產市場給予地方政府更好的選擇。政府自建經濟適用房周期很長,至少需要三四年時間,而且相關生活配套措施往往並不完善。與之相比,投入百億資金直接購買中低價商品房,能夠迅速提供約300萬平方米的安置住房,從而一舉打破重慶舊城改造的瓶頸問題。
從這個意義上講,重慶市政府出手購買安置住房並非為了挽救房價下跌,恰恰相反,是商品房價格的下跌為政府拆遷戶安置提供了新的解決思路。兩者間的因果邏輯關系不可被混淆。
值得一提的是,有關重慶的話題固然是個案,但是仔細觀察後我們不難發現,近期有關房地產市場"救市"的呼聲可謂是此起彼伏。深圳房地產斷供傳聞、各地的土地流拍、開發商面臨倒閉等等說法,都在放大著房地產市場波動的風險問題,並且將房地產市場波動引向金融風險與經濟衰退等重大問題上。這一系列現象表明,相關利益群體期望透過各種輿論途徑來影響房地產調控政策。對此,我們建議相關調控部門應縝密觀察,謹慎應對,不宜輕易改變既定房地產調控政策。
房地產市場究竟需不需要"救",問題的核心並不在於市場價格已經波動了多少,而在於波動後的市場價格是否仍然高估,是否還存在非理性泡沫因素。從國際慣例來看,衡量房價是否合理的最重要標准就是房價與收入之比。而以此為標准,即便是在本輪房價下跌最為明顯的深圳市,其房價依然處於畸高狀態。數據顯示,5月份該市一手房交易均價為11014元/平方米,而深圳人均可支配收入不過每年2萬元多一點。按照三口之家、購買90平方米住宅來計算,房價收入比仍然在15倍以上,遠高於國際公認的3到6倍的水平,房地產市場泡沫由此可謂是清晰無疑了。
房價與收入之比,這一最簡單的衡量工具往往也是最有效的,它能夠讓我們准確地判別房地產"救市論"究竟是否正確。近期很多呼吁救市的言論,都引用了美國針對次貸危機的救市舉措,甚至以近期美國國會通過援助法案等為例證,來呼吁國內也采取相應的救市措施。這樣的對比根本是站不住腳的,完全忽略了兩國房地產市場的巨大差異。事實上,在1975年到2005年長達30年的時間內,美國平均的房價與收入之比始終在4倍左右。即便是在2005年、2006年的美國房地產市場"泡沫"期,美國的房價收入比也沒有超過5倍,這一比例甚至不足國內房價泡沫水平的一半。但即便如此,美國房地產市場還是陷入衰退之中,並且最終爆發了次貸危機。
不僅如此,美國之所以大動乾戈地救市,表面看來是針對房地產市場衰退,但其實質卻並非如此。房地產市場的衰退在經由次貸等金融創新產品的作用後,最終放大了整個金融市場風險,而後者纔是迫使美國政府不斷乾預市場"救市"的根本原因。與之相比,國內的房地產的價格波動根本不會危及整體金融市場穩定,深圳所謂"千億斷供"說法的瞬息興亡就是一個典型的例證。
房產"救市論"甚囂塵上並不奇怪,畢竟房價的走勢波動事關開發商切身的經濟利益。既然是為自身利益所謀,當事人的言論偏激,甚至失之理性也並不奇怪。但是,對於調控部門而言,則需要仔細分辨被言論所遮蔽的房地產行業真相,理性評估國內房價的高低狀況,從而避免被有關言論誤導。