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二手房自助交易能夠節省一筆數目不小的傭金,雖然交易過程會麻煩一些,但有些親戚朋友相互熟識的人之間往往會考慮選擇這種方式。自助交易的特點是上下家直接交易,無需支付較高的傭金,但是雙方面臨的是煩瑣、復雜的交易手續,以及無第三方監督風險較大等問題。因此對交易過程都不是很熟悉的買賣雙方來說,需要注意的地方還有不少。
操作過自助交易的孟偉表示,雖然其過程比較復雜,但只要細心應付,還是能夠順利過關的。據介紹,自助交易主要包括看房、議價、簽訂買賣合同、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環節,下面我們根據孟先生自己的經驗,以及結合專業人士的建議,來對每個環節逐步進行解析。
第一關:信息真偽要驗明
孟偉表示,在這道程序中,除了要對房源質量狀況進行了解外,還需要注意的是,必須自己前往交易中心進行產權調查。
除了要驗證賣家的房產證之外,還需要在交易中心查閱小產證信息(俗稱『產調』),用以確定房源的狀況,如有無抵押情況等。如現在上海市境內的房屋小產證(2003年以後制定的)上雖然有房屋的權利人、坐落地址、建築面積等基本信息,但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況。如果簽訂定金協議並且將定金實際支付給賣家之後,纔發現該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導致整個交易無法進行時,則可能面臨已經支付的本金無法保障的風險。
特別提示:在上海,『產調』內容一般有七項,其中比較重要的內容為房屋是否存在抵押、司法查封等權利限制情況,此外小產證地址、產權證上記載的人數也可一並查閱。在房產交易中心進行『產調』時,只需提供自己的身份證,然後報出物業所在的具體地址便可,當然,每項內容查詢費用為5元。
第二關:議價要『細火慢燉』
對於自助交易來說,議價是一個很艱難的過程。孟先生告訴記者,他當時跟賣家議價時,也曾差點因為物業維修基金而導致交易中斷,賣家不想將此包含在房價裡面,但孟偉堅持要求賣家贈送,雙方據理力爭,互不相讓,最後在朋友的斡旋下,各讓一步之後問題纔得以解決。
業內人士表示,買賣雙方就價格問題直接『交手』,很容易產生抵觸情緒,都不願意做出讓步,那麼最終結果是不歡而散。而在有房產經紀人的情況下則有所不同,經紀人會根據實際情況進行調解,這樣雙方的意見容易達成一致。而自助交易怎樣做纔能使雙方的意見統一呢?
特別提示:上海華燕房屋理財中心營運部總監吳偉芳建議,買家首先要對自己有意向的房產進行充分了解,做到心中有數;其次在還價時要慢慢商量,不能一口咬定一個價格不讓步;此外就是懂得采取迂回戰術,如果在房價上無法使對方做出讓步,那麼可以在別的地方得到補償,如要求對方送裝修、物業維修基金等,甚至家具都可以要求對方贈送。總之,議價需心平氣和地進行,不能急吼吼,講究的是『細火慢燉』。
當然,在議價過程中,還要仔細了解賣家其他的想法,特別是涉及到費用方面的問題,如維修基金、裝修(尤其是空調、熱水器等)、家具、煤氣初裝費、有線電視、寬帶等,如何處理,都必須商談出結果,詳細記錄下來,並在買賣合同中體現出來。
第三關:簽合同要考慮周全
雖然自己曾經買過一次房,孟偉在簽訂房屋買賣合同時,還是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份樣本,依葫蘆畫瓢,因此也就順利過關了。不過他表示,為了減少糾紛,買賣合同內容盡量做到詳實、周全。
簽訂房屋買賣合同之後,便要支付首付款。孟偉表示,如何保證這筆款項的安全是買家要認真考慮的問題。他把首付款交給了賣家,但是要求對方把房產證交給律師代為保管。
特別提示:上海聯業律師事務所主任律師王展表示,在簽訂房屋買賣合同時,以下幾點必須多加小心,如確認房主真實身份、房價、明確雙方違約責任、付款過戶時間、費用交接時間等。
此外,在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款,將合同中對雙方的意思寫明,會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補充條款的內容包括裝修是否贈送,維修基金、煤氣初裝費、有線電視開通費、寬帶開通費等如何結算,以及戶口等諸多問題。當然,賣家也會提出自己的要求,如不能全額辦理按揭貸款導致交易延後或者中斷時應承擔的責任等。
關於首付款的安全問題,專家建議可以選擇第三方來代為管理。即使是直接交給賣家,也應該在第三方見證的情況下完成,如律師到場等。支付首付款之後,應要求賣家盡快辦理還款手續(如果該房產有按揭貸款的話),以解除抵押。
此外,還需留有部分尾款在收房時支付,這是因為考慮到水電煤、物業管理費等稅費的支付,以及保證裝修部分完好而特意保留的。尾款金額一般在1?5萬元之間,視具體情況而定。
第四關:申請貸款找擔保機構
孟偉在申請按揭貸款時費了很大的力氣,他諮詢了多家商業銀行,但對方一聽說是個人申請,便沒了下文。最後他在一家銀行業務員的建議下,通過一家貸款擔保公司來辦理,纔順利辦妥。
特別提示:上海德佑地產有關人士表示,出於多方面原因考慮,商業銀行一般不大願意接受個人貸款申請,『這就相當於批發跟零售的關系,個人申請貸款好比是零售,而銀行喜歡跟機構合作,希望走批發的路子。』這位人士如此表示。鑒於此,這位人士建議購房者跟貸款擔保機構合作,以便能夠順利辦出貸款。
辦理貸款需要提供的證件主要有身份證、結婚證以及戶口本,需要准備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產證明(近三個月的工資賬單,部分銀行需要),以及銀行存折和硬卡。如果還要辦理公積金貸款,還需要提供公積金賬戶。
第五關:辦理過戶手續要及時
只有辦理產權轉移過戶手續之後,買家纔能真正放下心來,因此當賣家還清按揭貸款餘款之後,孟偉馬上前往交易中心辦理過戶手續。相對來說,過戶手續辦理過程並不復雜,只要各項證件、材料齊全,在兩個小時之內能全部辦理妥當。
特別提醒:辦理過戶手續時,買賣雙方需要提供的資料包括身份證、產權共有人證明(如為共同財產)、買賣合同、首付款收據、結婚證等。先領取並填寫申請書,然後到稅務局駐房管部門的詢價窗口進行審核,此後是買賣雙方各自納稅並繳納手續費(契稅、印花稅、個稅等),並取得收件收據。如果夫妻兩人的名字都要署在產權證上,需兩人同時到場。
第六關:收尾勿忘結清費用
取得房產證之後,孟偉便要收房了,而在這時面臨的是最後一關,即要求對方結清所有費用,並辦理電表、煤氣等過戶手續,同時支付尾款。至此交易結束。
特別提醒:結清上家水電煤、物業管理、有線電視等費用,這對大多數人來說都有所了解。但是需要提醒的是,買家一定要主動提出辦理電表、煤氣、有線電視等過戶手續,如不辦理過戶手續,則會為日後埋下隱患,如買家欠費,相關部門可能還會找到賣家;而賣家也有可能將其取消,買家重新開通時則需要另外付費。
辦完所有收尾手續之後,買家可以把尾款付給賣家,交易全部結束。
相關銜接:自助交易購房流程
買方自行去交易中心進行產權調查
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買賣雙方商談房價,買方支付定金
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商談付款方式、違約責任等;簽訂《上海市房地產買賣合同》
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買方交付首期房款或履約定金
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賣方提前償還銀行貸款,並注銷房產抵押登記
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買方申請公積金、商業貸款
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買方與貸款銀行簽訂公積金貸款及擔保合同、商業貸款及抵押合同
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買賣雙方到房地產交易中心申請過戶,並取得收件收據
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銀行放款(具體時間買賣雙方可在合同中約定)
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買方領取產權證
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結清水電煤和物業管理費交接
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買方支付末期房款(視合同約定)
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賣方將房屋交付給買方(具體時間可在合同中約定,也可能會提前)
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