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拿了土地不動工,或者只建售樓處、立起施工圍擋偽裝開工等待地價增值將不再是開發商的利潤來源。《樓市》記者近日獲悉,國土資源部、國家工商行政管理總局已經向各地發布2008版《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本,今年7月1日起正式執行。此次新規矛頭直指開發商囤地行為,政府要向地產業下猛藥?但仔細解讀卻發現此政策問題頗多,業內看法也不盡相同,本文通過大量走訪,為讀者解讀新政、以及新政對後市將產生哪些影響?
新規防囤地 四把亮劍
據悉,新版合同中關注度高的亮點主要有四:一,對於閑置土地,土地出讓方將有權征收增值地價;二,未來開發商拿地時土地出讓金必須全額付清纔能獲得土地使用許可證,不得按比例分期拿證;三,對商品房開發性質,同一地塊開發時間不得超過3年;四,首次規定同一地塊內住宅開發的套數套型。
土地出讓金全付清纔能拿證以前很多開發商為等土地昇值,不顧自己手中資金鏈緊張大規模囤地,程度幾近瘋狂,其中一個重要原因就是開發商拍到地塊後不必全額付款即可開工,2007年,國土資源部下發39號令,明確土地使用合同必須在土地出讓金全部付清的情況下纔能取得。39號令一下,開發商再度面臨資金考驗。
在此次新版合同中,39號令規定得到落實。合同規定,『受讓人應在按合同約定付清全部國有建設用地使用權出讓價款後,持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請出讓國有建設用地使用權初始登記……未按本合同約定繳清全部國有建設用地使用權出讓價款的,出讓人依法不得為受讓人辦理土地登記,不得向受讓人發放國有土地使用證,也不得按出讓價款繳納比例為受讓人發放國有土地使用證。』
土地出讓人有權收土地增值費業內人士分析,開發商拿到土地後不開工主要有三種情況:1.周邊條件實在不成熟,不具備開工條件;2.有些開發商本身並不具備完整的土地開發能力,簽下大量地塊主要考慮土地增值性,將囤地賺得的利潤作為公司收益之一,有些甚至是直接或者相當重要的一項收益。拍到的地塊周邊一條路的修整或者配套設施的完善,都將帶來地價幾何式的翻倍增長。
這部分開發商主要經營土地一級整理,整理昇值後的土地二手交易,利潤並不比建項目低;3.申辦項目的流程時間,受不可預知風險的阻隔,如特殊地質條件,項目內有文物,項目附近有交通信號燈、變電箱等。
解讀新合同,屬於下列情形之一,視為土地閑置。1,超過本合同約定的動工日期滿一年未動工建設的;2,約定日期動工建設,但已開發建設面積佔建設總面積比例不足三分之一,且未經批准中止開發建設連續滿一年的;3,約定日期動工建設,但已投資額佔總投資額不足25% ,且未經批准中止開發建設連續滿一年的。合同規定,土地閑置滿一年不滿兩年的,受讓人應依法按宗地出讓價款的20%繳納土地閑置費;對閑置土地的其他情況,出讓人有權向受讓人征收增值地價。
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