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2008年注定是狂飆過後的深圳樓市極不平靜的一年。
鬧得沸沸揚揚的深圳樓市『千億斷供』事件,經過全國輿論的質疑和各家媒體刨根問底的追查和報道,發現原來只是一場聳人聽聞的鬧劇:從各家銀行到深圳銀監局,均以澄清『千億斷供』的說法;所謂『68人集體斷供』事件,也不過是業主們面對下跌的樓價,用來跟發展商談判要價的籌碼,能夠真正算得上斷供,有名有姓的迄今為止也只有一例。
當『風語』在網絡上先後發表兩篇網文:《深圳斷供已過千億,次貸危機浮現》和《負資產已過30萬,深圳中產很受傷》。這種以給銀行斷供來要挾開發商讓步或者是逼政府救市的做法,則未免『作秀』心理過重。搞清楚了這件事情,至少能使大眾意識到,利益群體表達利益訴求的手段和方式更加多樣化了,而對於這種聳人聽聞的信息,大眾第一時間是要帶著質疑的眼睛來觀察的。
然而,這件事情卻依然還有很多沒有搞清楚的地方,卻是值得深思和擔懮的。
首先就跟這些房子是怎麼賣出去的有關。按照接受采訪的業主們的說法,有『斷供』想法是仔細算過賬的,因為首期只付了一成按揭,甚至一成按揭都沒付,首期款全是發展商代付的,所以履約成本要遠高於廢約成本。據說『零首期』的發源地深圳,這種方式方便了發展商賣樓,實際上放寬了購房的門檻,如果買房的是沒有實際還款能力的客戶,就是變相把貸款的風險轉嫁給銀行。
這個事情就很值得研究,本輪宏觀調控以來,金融監管部門對於商品房按揭條件再三有規定出臺,零首期是早已被明令禁止的,銀行是怎麼盡資格審查責任,把貸款給放出來的呢?這幾年個人住房貸款一直都被各家銀行視為最優質的業務,售樓現場都會有銀行代表坐席,如果說發展商代繳首期,相關銀行真的一點也不知道那就說不過去了。
其次是,無論是開發商賣樓的當時,還是『斷供』新聞已經發布的現在,對於這種明令禁止的打擦邊球的做法,也沒有看見有什麼部門出來制止或者查處。以至於到現在為止,媒體報道中,依然可以看到一些發展商公開以此為招徠。事實上,零首期在目前情況下,更容易被發展商所運用,而迄今泛濫的地方也不止深圳一地,北京、廣州,甚至福州等二線城市都有不少類似行為。
第三點就是,雖然各家銀行在風險控制上據說已經有很大進展,就這件事來看,可能還有不小漏洞。在深圳最近兩年的樓價狂飆中,部分樓房在兩年之內最高漲幅達到150%甚至200%,很多銀行都面臨如何對抵押房產進行估值的困惑,和放出多少比例的貸款的選擇,而如果包括資產評估和風險控制都是為了做成交易,其控制標准就會降低。也許只有在房價下跌超過三成,出現『負資產』的情況下,這種風險纔能看得更真切。
最後的疑問就是,還有多少風險沒有暴露出來?深圳銀監局的表態說明,目前表現出來的問題並不嚴重,但是如果樓價再繼續下跌,斷供的風險將會增大。實際上,各媒體的報道也多次提到,還有一些業主采取的是停一個月兩個月又供一個月的做法,斷斷續續地吊著一口氣,既不按時還貸款,也不讓銀行達到可以收樓起訴的條件;而相關銀行也擔心逼急了,業主真的斷供,所以對此采取睜一只眼閉一只眼的做法。這種做法只是延遲了風險的到來,也許會掩蓋真實的情況。
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