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購房之前看仔細慎簽合同是根本
讀者問:買房的時候,已經是現房的房子可以實地考察,但昆明目前大多開發商還是在賣期房,只能看圖紙與沙盤,諮詢售樓部的相關人員,合同裡的條款就像老太太的裹腳布,又臭又長,那些晦澀的法律詞匯或者閃爍其辭的解釋和說法,普通市民是防不勝防,那麼如何避免購房合同陷阱呢?
陳亦廷:在房屋買賣的糾紛中,認定購房者和開發商的權利、義務以及雙方是否違約的依據就是購房合同,購房合同只要不違背法律強制性、禁止性規定,法律都認定它是合法、有效的。所以在簽訂合同時一定要仔細閱讀合同條款,並向售樓人員詢問清楚條款的含義,最好能向律師諮詢,請律師給出專業的意見。
不公平條款可在一年內請求法院撤銷
讀者問:去年就成為了雲大知城的業主,但現在細看合同時發現:『外牆面使用權及在外牆面使用中產生的權益歸甲方所有』以及戶型圖上的『最終以交房現狀為准』之類的條款,覺得限制了業主的很多權益,可以采取什麼樣的方式爭取自己的正當權益呢?
陳亦廷:已簽訂合同的購房者,對於顯失公平的條款可在一年內請求法院撤銷。根據合同法的規定,對於重大誤解和顯失公平的合同可以在一年內請求人民法院予以撤銷。需要注意的是撤銷權的行使是有期限的,在當事人自己知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的,撤銷權消滅。
違反《物權法》的條款,可請求法院確認無效
讀者問:我是雲大知城的業主,現在仔細研究購房合同後發現,除了購房合同裡的條款有問題之外,還有一份很厚的補充合同,裡面也有一些不合理的約定:如『未進入甲方住宅開發成本的車庫、汽車停車位、設備、會所、房屋、場地等,其所有權和經營權管理權歸屬甲方』的條款,以及『社區及附著物的廣告使用權其收益歸甲方所有』的約定,是否表明除了自己住的房子之外,小區裡沒一樣東西是自己的?
陳亦廷:已簽訂合同的購房者,對於違反《物權法》規定的條款可以請求人民法院確認該條款無效。類似雲大知城補充合同中的『霸王條款』,因為它與《物權法》中建築區規劃內的道路除城鎮規劃道路外屬於業主共有,建築區規劃內的公共場所、公共設施和物業服務用房,屬於業主共有的規定相違背,從法律的性質上來講,《物權法》屬於強行性的法律,所以與其相悖的合同條款,可以認定為無效條款。
業主委員會行使業主權利
讀者問:雲大知城的物管公司以《業主公約》為由不允許我們封閉陽臺,還不允許我們安裝紗窗,大家都不理解,封陽臺是為了安全著想,安紗窗也是為了躲避夏天凶猛的蚊子,這個矛盾解決不了的話還怎麼入住呢?
陳亦廷:雲大知城現在的物業管理公司是屬於前期物業管理,也就是業主大會選聘物業管理企業之前所實施的開發商委托的物業管理,《業主公約》也是臨時的業主公約。如果廣大業主都認為臨時業主公約中的約定不符合自己的利益和意願,可以在具備召開業主大會的條件達到時,盡快召開業主大會,重新訂立《業主公約》,並成立業主委員會,對封閉陽臺、安裝紗窗的問題重新約定。
另外,針對社區及附著物的廣告使用權的收益問題,在法院認定社區及附著物的廣告使用權的收益屬於開發商的約定無效後,對於廣告使用權的行使、收益的使用也可召開業主大會,重新訂立《業主公約》來約定,並監督物管公司實施.
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