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有了土地卻沒資金開發而尋求合作伙伴,為了企業的生存不得不出讓部分股份給大地產企業……目前中小地產企業的發展面臨著更嚴峻的形勢。北京師范大學金融研究中心主任鍾偉曾在2008博鰲房地產論壇上一份房地產金融報告顯示,今年房地產市場的顯著特征將是分化和重組。土地價格預計將會出現深度調整,調整幅度將會超出房價的調整。業內人士認為,形成地產企業兩極分化的原因並非一朝一夕。
原因1:緊縮銀根支持房地產企業融資的三大渠道:銀行貸款、預售款、企業自籌,這三方面資金來源佔到企業資金來源的七成以上。然而,隨著經濟過熱,國家宏觀調控開始對整個地產行業都產生了深遠影響,尤其是在緊縮銀根的情況下,許多房企度日如年。
據發改委一份材料表明,我國每年約有30%左右的中小地產企業倒閉,其中有超過60%是由於融資問題得不到解決導致的。今年,受股市低迷、信貸從緊等影響,部分中小房地產企業面臨資金鏈的斷裂。融資難再次成為企業關注的焦點。
原因2:緊縮地根土地,不可否認地成為地產商賴以生存的基本條件之一,盡管在目前資金成為地產商最大的話題之時,仍然有不少地產商在私底下尋地,以圖後市的發展。手中大把地的發展商從4年前的『8·31』土地大限就一改往日歷史。
2004年3月,國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》,要求從2004年8月31日起,所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。
無地、少地的境況不僅困擾著大型房企,中小發展商更是在這一夾縫中難以生存。在地根緊縮的宏觀調控下,小發展商賴以生存的空間越來越小,最終只能退出歷史舞臺。
原因3:觀望濃成交低樓難賣,成交量低成為自去年10月以來廣州樓市的真實寫照。根據廣州市國土房管局公布的數據,今年1~6月,全市一手住宅的新增供應量約為360萬平方米左右,同比增幅超過30%;與此同時,全市一手住宅的成交面積不增反而大減43.5%,只有241.78萬平方米,是近5年來的最低位。市場消化率在連續4年超過100%之後,在2008年上半年突然下降到約70%,出現了供求關系的大逆轉。
供大於求,買家的選擇餘地大了,大發展商憑借自身的經濟實力和品牌效益,出現了一輪又一輪的價格戰,而小發展商卻在價格中『死守』,成交量的一度下滑,讓中小發展商資金回籠速度放緩,資金壓力與日劇增。
原因4:運作能力受考驗任何大企業都是從中小企業發展而來的,地產專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)指出,早幾年在市場好、樓不愁賣的時候,一些中小企業沒有居安思危,滿足於手頭一兩個項目的開發,認為樓市永遠都是『牛市』,等到宏觀調控政策一來,不僅在售樓盤銷售成問題,早先的地塊開發資金也無處可尋。『這與一個企業的運作能力有很大關系,優勝劣汰在目前的宏觀經濟形勢下會成為企業發展的必然規律,大企業將更為強大,不走差異化的中小企業將會走向死亡。』有地產人士表示。
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