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隨著上半年樓市各項統計數據的逐漸明朗,房地產市場已呈現出賣方市場終結、買方市場開始到來的新格局。根據中原地產研究中心的最新監測數據,除了房價已率先深幅回落的珠三角外,長三角的領頭羊上海6月份樓市成交量大幅萎縮,同比下降53%;而環渤海的領頭羊北京樓市的情況亦不樂觀,上半年3.4萬套的住宅成交,與去年同期相比整整少了2萬套。
多賣房少拿地樓市濃郁的觀望氣氛使得開發商的資金鏈越繃越緊,他們『套現』的欲望也就越來越強烈。數據顯示,近期不少大牌開發商在售或在建項目逐步增加,但儲備土地數量卻呈現明顯減少趨勢。萬科6月份在建和在售項目數量分別環比上昇26.32%和17.39%,土地儲備數量則下降了5.66%。另據了解,碧桂園和華潤基本也是同樣的表現。
中原有關人士指出,大牌開發商在售以及在建項目數量的增加,表明各大開發商紛紛加快了開發速度,以期迅速進入銷售期,盡快實現銷售目標。而與之形成鮮明對比的是,僅僅在八九個月以前,開發商捂盤惜售還是當時市場常見的現象。
開發商心急推盤的一個直接結果是,近期低總價易推廣的小戶型樓盤大增。據統計,7月份北京面市的20餘個新盤中,其中主推中小戶型(90平方米以下)的樓盤佔到了70%以上,像新盤『金隅·七零九零』更是以主力戶型的面積作為案名,以凸顯自己的小戶型特色。上海的新盤『上海風景』,主力戶型集中在22-70平方米,22平方米的超小戶型刷新了上海小戶型樓盤之最。
項目轉讓激增中原有關人士表示,面對回款無法、融資無門的雙重壓力,中小開發商的對策只能是『以地換錢』,土地成為他們擺脫困境、尋求突破的首選。眾多手中握有土地而沒錢開發的中小開發商,紛紛通過賣地、賣股權等方式轉讓項目或尋求開發項目的合作。6月份,隨著市場銷售行情的慘淡,中小開發商的資金更加緊張,項目轉讓有急劇增加之勢。相應的,一些大牌開發商則順勢通過股權收購進行擴張,填補自己在戰略上的不足。
6月份,萬科從其他開發商手中收購了三個項目,即天津金廈項目、寧波首南路項目及東莞松山湖1號花園二期項目。世茂地產收購了上海碧橙房地產有限公司90%股權,取得其在建項目『上海銀星大樓』的45.9%收益權,同時取得了碧海金沙地塊的開發權。此外,碧桂園也擬接手沈陽『荷蘭村』4500畝的爛尾項目。
與此同時,公開掛牌轉讓的項目數量也大幅增加。二季度,北京產權交易所掛牌出讓的房地產項目達到20餘個。比較典型的包括,北京德勝投資有限責任公司99%股權、中國華聯房地產開發公司85%產權、北京華麗嘉源房地產開發有限公司40%股權、北京國融置業有限公司45%股權等。
開闢『第二戰場』由於目前房地產行業調整已成事實,前景尚不明朗,開發商在該行業的投資行為日趨謹慎,一些有融資能力的上市房企被迫開闢『第二戰場』,以挖掘新的利潤增長點。有意思的是,習慣了高回報的開發商們幾乎一致地將目標瞄准了這幾年最熱的能源行業。
據不完全統計,從去年下半年迄今,開闢『第二戰場』的上市房企已有30餘家,投資額也是有大有小。泛海建設在內蒙古包頭總投資為100多億元的特大型煤化工項目已經奠基,創源投資(碧桂園)也有意在內蒙古投資30億元建設『煤制油』項目,並計劃在雲南開發一個遠期產能為3000萬噸的露天煤礦及建設一家煤炭液體燃料工廠。與此同時,綠地集團、天倫置業、萬業企業、中天城投等上市房企也紛紛介入了煤、有色金屬等能源、礦產領域。
業內人士指出,開發商開闢『第二戰場』也是資本尋求利潤最大化的必然選擇。如果下半年房地產市場低迷態勢依然不減,相信會有更多的開發商加入到『第二戰場』的行列中去。