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7月22日,本報獲悉,今年下半年,上海將加快推進公交體制改革、舊區改造和住房保障、國際航運中心建設等各項重點工作。其中,備受市民關注的首批160萬平方米經濟適用房將在今年三季度全面開工。
就在4天前,7月18日,上海市房地局網站如約公布《上海市住房建設規劃(2008~2012年)》(征求意見稿,以下簡稱《規劃》),明確未來5年上海將竣工住房面積約1億平方米,其中經濟適用房、廉租住房等具有保障性質的住房共計3500萬平方米,90平方米以下的住房總面積佔新審批、新開工的住房總面積的70%以上。
然而,對於這個經濟適用房空缺近6年的城市,上海的保障房計劃能否真正撼動當前依然高企的房價?
難撼高房價?根據《規劃》,今後5年上海將新建經濟適用房約2000萬平方米、共計30萬套,建設規模約佔同期新建住宅規模的20%,今年年內則將開工建設400萬平方米。這也意味著,未來上海的住房供應大多為低價的小戶型,這必然使得更多的購房群體加入觀望的大軍。
然而,佑威房地產研究中心主任薛建雄認為,保障房的上市基本上不會衝擊到上海商品房的總體價格,但區域房價會隨著保障房布局和未來城市發展的趨勢而改變。
他表示,雖然近期上海房價會經歷一場較大規模的調整,但下跌空間有限。『因為國家經濟良好發展的基本面並未發生改變,高端購買力依然在增強。』據統計,上海每年新增人口為30萬~50萬,則每年至少可帶來10萬套的住房需求;每年新婚家庭為8萬~15萬個之間,也需要約10萬套的婚房需求;而市政建設和舊城改造產生的動遷量預計在世博會後降至200萬~300萬平方米,新增住宅需求為2萬~3萬套。
這也意味著,上海每年的新增住宅需求在20萬套以上。而根據《規劃》,未來5年上海新開工住宅面積9300萬平方米,竣工1億平方米,也即為每年20萬套左右,供需相當。
『第三季度纔開工160萬平方米,最早要到明年年初纔供應,目前還有240萬平方米的經濟適用房開工時間沒有定論。此外,《規劃》將廉租房和經濟適用房供應量混在一起,仍然沒有明確。』上海房地產獨立分析人士顧海波對上海5年保障房規劃頗為擔懮。
薛建雄則認為,不論是短期還是長期,上海住宅供應都會處於相對偏緊的狀態,經濟增長也會帶動購買力的增強,因此『房價出現大規模、長期下跌的可能性不大』。
經適房價格水漲船高根據《規劃》,經濟適用房和廉租房的建設項目用地,將優先在交通便利、基礎設施和公建配套設施比較完善的區域安排供地,主要集中在軌道交通沿線、中環線和外環線附近。
今年第三季度開工建設的160萬平方米經濟適用房,主要分布於交通比較便捷、生活配套設施相對完善的楊浦江灣、松江泗涇、寶山顧村、南匯周浦、航頭、閔行浦江、青浦華新等地,其基本套型面積也將控制在60平方米左右。
但是,這些選址的區域房價已經很高。如閔行浦江的一品漫城項目價格在1.4萬元/平方米,楊浦新江灣城的橡樹灣項目達到3萬元/平方米。根據上海市相關規定,經濟適用房按同地區商品房市場價格60%的定價規則,今後閔行浦江的經濟適用房價格在8400元/平方米,楊浦的每平方米價格則超過萬元。
『經濟適用房也要實現梯級消費。在購買經濟適用房的家庭當中,收入差距可能也會很大,那麼經濟條件相對較好的家庭,住在較好的地段,當然要出相對較高的價格。』薛建雄表示。
顧海波則表示,由於上海房價的基數較高,經濟適用房價格可能也會水漲船高。如新江灣城的房價達到了3萬元/平方米,周邊樓盤也為2.5萬元/平方米左右,如果按照經濟適用房的價格標准也賣到1.8萬元/平方米左右,這可能會造成無人問津的尷尬局面。他建議,上海市政府應當區別對待每個區域的房價,對於房價較高的區域,政府財政應給予適當補貼。
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