|
||||
當前全球房地產市場形勢比較嚴峻,已成為拖累世界經濟增長的主要根源。
據英國《經濟學家》雜志對世界20個主要國家和地區房價變動定期跟蹤監測的數據顯示,近一年來,北美、西歐、日本、南非等國家住房價格漲勢普遍回落,其中不少國家出現下跌。
為遏制房地產市場繼續惡化、緩解次貸危機,美聯儲從去年9月開始已連續8次降息,聯邦基金利率從5.25%降至2%;英格蘭銀行在去年11月至今的4個月內連續3次降息。與此同時,美國政府出臺了提高銀行抵押貸款限額、為抵押再融資提供資金等一系列政策措施。這些政策措施的實施效果也日益顯現,特別是對於緩解次貸危機、增加流動性發揮了積極的作用。但是,分析表明,受多種因素制約,全球房價繼續下跌的壓力很大,房地產市場近期回暖的可能性較小。
第一,當前全球通脹趨高、經濟趨緩,各國央行從緊的貨幣政策取向將加重房地產市場降溫趨勢。今年以來,國際石油和食品價格飆昇至歷史最高水平,全球通脹壓力加大,多數國家的通脹率已超過央行設定的控制目標。各國央行將不得不以犧牲短期經濟增長為代價,實現價格穩定和經濟長期持續增長目標。美聯儲和英格蘭銀行停止了降息行動,歐洲央行則在近期昇息,澳大利亞、新西蘭、俄羅斯、印度、巴西等則持續昇息。預計今年下半年各國融資條件比較緊張,融資成本提高,購房貸款和住房需求受到較大制約,房地產市場繼續降溫,美國、英國等房價可能進一步下跌。
第二,信貸危機的負面影響仍在持續,也抑制住房需求。盡管目前全球信貸市場顯現緩和跡象,但流動性仍顯不足,銀行機構對住房貸款越來越謹慎,惜貸問題比較突出。在各國房地產市場上,不僅融資成本高,而且抵押貸款市場再融資難度很大。由於房價呈下跌趨勢,銀行為規避投資風險,紛紛提高房貸預付定金比例,降低抵押品貸放額度,調高抵押貸款利率,從而影響住房抵押貸款和購房意向。據調查,今年以來美國、英國等住房貸款需求減少,抵押貸款申請數量持續大幅下降,抵押貸款規模縮小。
第三,抵押貸款市場惡化狀況沒有改變,房價下跌趨勢難以逆轉。據美國抵押貸款銀行家協會調查,自2006年一季度到今年一季度,抵押貸款違約率和喪失抵押品贖回權比例持續上昇,達到歷史最高水平。隨著可調利率抵押貸款利率重置高峰期的到來,以及經濟減速、待售房總量不斷增加、投機購房等因素的作用,喪失抵押品贖回權比例可能還將上昇,特別是7月以來美國兩家房產抵押公司陷入金融困境,從次貸危機擴散到所有資產等級范圍的信貸危機,進一步加劇了房價下跌趨勢。在市場高度發達的美國和西歐國家,房地產市場主要依靠抵押貸款來運作,如果沒有運行正常的抵押信貸市場,房產地市場很難恢復常態。
第四,受全球經濟減速影響,收入預期減少,住房支付能力下降,市場需求疲軟,或導致住房銷售量和房價繼續下滑。盡管今年一季度世界經濟增長普遍好於預期,但是由於國際石油和食品價格持續高漲、房地產市場持續降溫,經濟增長動力明顯減弱,勞動力市場明顯轉冷。美國失業率從1月的4.9%昇至5月的5.5%;日本從3.8%昇至4%;英國4月失業率從前4個月的5.2%昇至5.3%。並且,受通脹趨高、就業前景黯淡、工資增長緩慢以及股市低迷、房價下跌等不利因素影響,家庭預算支出壓力加大,消費信心急劇下滑,市場需求明顯回落。加上市場對房價繼續下跌的預期較高,預計近期購房人數越來越少,住房銷售量繼續減少,房價繼續下跌。
第五,房地產市場泡沫還沒有完全破滅。與2006年或者2007年上漲高峰年相比,今年以來許多國家房價大幅回落,但是仍高於歷史平均水平。美國今年1~5月平均現房價格低於2005年、2006年(房價高峰年)和2007年的水平,但要高於2001~2004年平均水平。英國今年1~5月平均房價比2007年(房價高峰年)平均低1.7%,但比2006年高7.3%,比2005年高14.2%。這說明房價還有一定的下跌空間。
綜合上述各種因素,美國、西歐和日本等國家房地產市場頹勢在近期難以改善,房價下跌趨勢難以扭轉。預計全球房地產市場不景氣狀況可能延續至2009年。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||