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造成房地產階段性供大於求、空置率上昇的原因,是多方面的,而如下兩個方面的原因當是最主要的原因。一方面,一度以來,房地產過熱,房價上漲過快過猛在嚴重透支未來需求的同時拉高房地產投資回報預期,導致大量投資增加。另一方面,消費者在房地產市場由賣方市場向買方市場深度異變、房價步入下降通道後持續觀望。在一些城市,消費者已經由輿論所認為的『觀望』轉變為明確地等待房價下降至目標價位而明確『棄購』……)
造成房地產階段性供大於求、空置率上昇的原因,是多方面的。如果將其進行梳理歸類分析,如下方面原因則是主要原因。
首先是,房地產投資增加對供求關系的影響。
由於近年來的房價持續快速上漲,高房價不但遏止了部分需求成為有效需求,而且在一定程度上透支了未來需求。另一方面,房地產投資回報預期一度不斷攀高,吸引了大量投資流向房地產。不但房地產企業大量增加投資,而且有大量的非房地產領域的資金進入到房地產投資領域,甚至有不少其他領域企業進入到房地產開發領域。
來自國家發改委的數據稱顯示,今年1-6月,全國房地產開發完成投資13196億元人民幣,佔固定資產投資的近三分之一,同比增長33.5%,這一增速比去年同期高出5個百分點。其中,住宅完成投資9497億元,同比增長36.5%。全國房地產開發企業完成土地開發面積12977萬平方米,同比增長9.9%。
7月18日的國家統計局公布數據顯示,6月份的房地產開發投資分類指數為104.79,比5月份上昇0.71點,同比上昇1.94點。
來自北京市統計局、國家統計局北京調查總隊7月21日聯合召開的上半年北京市經濟運行情況發布會的數據顯示,上半年,北京市完成房地產開發投資794.4億元,同比增長11.9%。其中,商業及服務業等經營性用房完成投資124.5億元,同比增長38.1%。
上海市統計局發布的數據顯示,今年1-5月,上海全社會固定資產投資1534.57億元,比去年同期增長1%。其中,房地產開發投資佔到514.12億元,同比增長2%。
廣州市統計局發布的最新數據顯示,上半年完成全社會固定資產投資754.22億元,同比增長13%,增速創今年以來累計增速新高。基本建設和房地產開發分別完成投資348.18億元和319.12億元,同比分別增長20.9%和19.7%。7月23日,廣東省房協市場分析課題組發布了《2008年上半年廣東房地產市場分析報告》指出,今年上半年,廣東全省商品房施工面積同比增長35.18%,增幅增加24.95個百分點。其中,商品住宅施工面積同比增長36.01%。竣工面積增長4.04%。其中,商品住宅竣工面積同比增長4.99%。
7月3日,武漢市統計局發布前5個月全市經濟運行狀況的數據顯示,今年1-5月,武漢市房地產開發投資160.14億元,同比增長29%。其中,90平方米以下住宅投資同比增長101.8%達到21.21億元,高檔房地產開發投資平均增幅為72.8個百分點。房屋施工面積2352.42萬平方米,同比增長19.2%。其中,90平方米以下住宅施工面積468.24萬平方米,同比增長204.5%。
數據顯示,今年1-6月,成都共供應商品房面積約1520.4萬平方米,同比增長16.8%。其中,主城區商品房供應約732.9萬平方米,同比增長11.1%。郊縣商品房供應約787.49萬平方米,同比增長22.5%。
數據顯示,今年上半年,長沙市預計完成房地產開發投資約195億,佔全市固定資產投資達27%以上,與去年同期相比增長約30%。僅一季度,長沙市就完成房地產開發投資75.8億元,同比增長35%。今年上半年,長沙市商品房施工面積約3800萬平方米,與去年同期比增長約44%。其中,新開工面積約1040萬平方米,與去年同期比增長約102%。商品房竣工面積約320萬平方米,與去年同期比增長約9%。僅一季度,長沙市商品房施工面積,同比增加32.5%......
無疑,房地產投資的大量增加,將形成大量產品階段性地集中上市,勢必形成直接供需層面的階段性供大於求的局面。陳真誠(陳真誠博客,陳真誠新聞,陳真誠說吧)分析認為,尤其值得注意的一個問題是,由於一些市場輿論、營銷推廣引導和消費者不切實際的攀比購買心理及其行為對開發商決策反饋影響等因素的作用,出現了大量項目開發投資集中於某一類或某一檔次的現象,差異不大的集中於某一產品定位、建設標准的房地產產品形成集中供應,使得相對於某一類別消費需求的結構性供大於求的問題變得很突出。
其次是,消費者購買意願降低對供求關系的影響。6月25日,中國人民銀行公布的銀行家問卷調查顯示,第2季度,個人購房貸款需求指數降幅明顯。同日中國人民銀行公布的2008年第2季度全國城鎮儲戶問卷調查(5月中下旬,中國人民銀行在全國49個大、中、小城市1進行了城鎮儲戶問卷調查,回收有效問卷19600份)顯示,全國房地產市場觀望氣氛依然濃厚。未來三個月打算購買住房的居民佔比為15.1%,居比歷史最低點14.6%略高的歷史次低水平。
國家統計局6月18日公布的數據顯示,5月份,國房景氣指數為103.34,與去年同期的103.32點基本持平,與4月環比回落0.73點。國家統計局7月18日公布的數據顯示,6月份,國房景氣指數為103.08,呈現雙回落。比去年6月同比回落0.55點。與5月環比回落0.26點,已是連續第7個月環比回落。
目前,房地產市場已經從高度賣方市場向買方市場異變,房價已經步入下降通道。全國房地產市場上,消費者已經形成一致看跌觀望。甚至是,在一些城市房地產市場,『昆侖和府OV商務別墅』策略顧問、本文作者陳真誠分析認為,消費者已經不只是如輿論所認為的『觀望』,而是因明確看跌未來房價而已經變成明確『等待』。在房價未降至理想價位前,消費者紛紛表現為明確地等待房價下降至目標價位而『棄購』。不少原本准備購房者,紛紛放緩乃至放棄購房計劃,造成在商品房上市供應增加的同時卻有效需求減少、房地產銷售放慢的局面。進一步地,這種局面又可能將使得市場出現房價和成交量進一步雙雙下降的情況,促使房地產的交易價格和成交量、尋求在新的低價位水平上平衡的情況,導致房價進一步向下調整。
第三是,從緊的貨幣政策對供求關系的影響。
包括加息、提高存款准備金率、公開時常操作、2007年四季度以來嚴控貸款總額,以及抑制第二套房購買需求的『房貸新政』等在內,央行的貨幣政策一直從緊。如今,面對通貨膨脹等國內外經濟形勢,為打擊通貨膨脹,防止經濟過熱,央行從緊的貨幣政策不但將強化執行,而且可能進一步使出更嚴厲的新招。6月25日,中國人民銀行公布的銀行家問卷調查顯示,第2季度,整體貸款需求指數繼續保持高位,以68.8%的數字創2004年調查以來的同期最高值。從緊的貨幣政策,一方面抑制包括部分自住需求、投機(投資)性需求以及因恐慌而加入超前消費陣營的提前釋放需求,同時又通過壓縮資金供應而迫使房地產商盡快開盤,盡可能通過房屋銷售回籠資金,使得供給不斷增加,客觀上將可能造成階段性供大於求的局面。
第四是,土地政策對供求關系的影響。從嚴的土地政策,將迫使房地產開發商加快土地開發,加快產品上市銷售,加快資產周轉。由國土資源部和國家工商總局制定的新版土地出讓合同從7月1日起正式啟用,新版合同中限高又限低的容積率規定,既能促進更集約節約用地,開發時間不超過3年的規定,意味著更將促使近一個階段時間內的房屋供應大增,又進一步加大房地產階段性供過於求的局面。
第五是,消費需求被迫分流對供求關系的影響。一度高熱的房地產投資,同樣使全國各地三四類城市甚至小城鎮的房地產投資增加,在當地形成大量供應增加。現存的高房價逼迫一些需求轉向下級城市購房,減少大中城市的需求。如已有部分北京消費者,選擇在離城市中心比較遠的通州乃至近鄰的河北省的一些城市購房。這種因大中城市房價太高而逼迫部分消費需求向房價相對較低的中小城市分流,對大中城市供求關系的影響其實不小。
第六是,自然災害對供求關系的影響。今年不期而至的地震,正悄悄地改變一些人的購房觀念,從而可能部分地減少需求釋放。
第七是,投資炒房者拋房、擁有一套以上房屋者減持對供求關系的影響。房價走勢預期改變下,加息等迫使養房成本的增加,一些擁有一套以上房屋者減持,不少原來已購房的投資者紛紛將所持房回吐市場,客觀上造成房屋供應增加。
第八是,住房保障制度對供求關系的影響。政府明確提出的社會保障住房制度,正在一定程度上改變一部分人房地產預期,進而影響到供求關系。
《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》(征求意見稿)指出,今後五年,上海市新開工住房建築面積約9300萬平方米。新開工面積中,新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米,配套商品房近2000萬平方米。規劃期內,竣工住房面積約1億平方米,其中經濟適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬平方米。這些保障住房,無疑會大量增加上海市的房屋供應,並對其他新樓盤、二手房的供求關系、房價等造成巨大的擠壓效應。
深圳市政府18日公布的《深圳市住房建設規劃(2008-2012)》顯示,建設保障性住房14.7萬套,建築面積740萬平方米;全市新增住房用地供應總量為9平方公裡(不含舊城舊村改造用地),其中,商品住房用地為7.3平方公裡,保障性住房用地為1.7平方公裡。規劃指出,深圳將加大保障性住房建設力度,力爭2010年基本解決深圳全市戶籍低收入家庭的住房困難。隨著深圳居住證的全面實施,非深圳戶籍常住人口也將被逐漸納入深圳住房保障體系中。
已公布了未來兩年保障性住房建設目標的城市所公布的數據顯示,2008和2009年,所提供的社會保障房面積平均佔當年全部新建房屋建築面積的16%和20%。而且,政府已經明確提出要盡快提昇到30%比例以上。
這樣,保障住房供應的大幅增加,將對房地產市場、房價預期造成巨大衝擊乃至打擊。
在上述原因中,如下兩個方面的原因當是最主要的原因。一方面,一度以來,房地產過熱,房價上漲過快過猛在嚴重透支未來需求的同時拉高房地產投資回報預期,導致大量投資增加。另一方面,從嚴的土地新政和從緊的貨幣政策,又迫使大量項目加速開發上市,卻遭遇消費者在房地產市場由賣方市場向買方市場深度異變、房價步入下降通道後持續觀望。在一些城市,『昆侖和府OV商務別墅』策略顧問、本文作者陳真誠分析認為,消費者已經由輿論所認為的『觀望』轉變為明確地等待房價下降至目標價位而明確『棄購』。在這種此消彼長之中,階段性的供求關系正發生著巨大變化。
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