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一、拐點爭論
1、引言
這是一個相當有趣的時段,對於地產行業的旁觀者來說;
這是一個相當艱難的時段,對地產行業的供應方與需求方來說;
這是一個相當疑惑的時段,對地產行業的監管方以及地產供需三方來說;
這是一個相當迷茫的時段,對於所有的與地產相關不相關的人來說。
王石以及他的代表群體與任志強與他的代表群體再次在媒體面前發生激烈的分歧;如果我們拋開自己是否是房地產的供給方以及需求方來說,這其實是一個行業內供應群體的裂變行為而已,這同時也是個信號,房地產市場將發生結構性變化的前兆。
基於房地產行業的復雜性,在這裡筆者首先要做一些必要的前提假定,同時回憶一下筆者之前的判斷以及其相關角度。在07年10月初筆者從需求市場的假定出發,做出了08年下半年樓市將進入拐點的結論;而後12月初從溫總理在新加坡的講話以及金融市場開放的前提下作出了地產市場將走向壟斷的結論;在12月底從區域經濟發展以及07年房地產行業的市場特征以及金融市場對地產市場的影響作出了08年房地產行業將進入僵持階段;今年元月,從王石的講話以及萬科的降價作出了萬科將走向壟斷的結論。回顧筆者這些預測的目的是要說明兩個問題:其一是之前的所有判斷都沒有從行業經濟學的角度作出;其二是以前的所有判斷都是依據演繹推理而得出的結論。。
經濟學理論模型大都是由兩大推理來完成的,一是演繹推理,二是歸納推理。本文也基本是基於理論而做出的預測,因此文章也將沿著這兩個推理方式來完成;而因為市場的復雜性,幾乎所有的經濟理論都會出現條件假定以及市場失真的結局,因此筆者的預測也完全可能會出現這種結局。於此,筆者想說的是,所有判斷與預測只是為決策者提供一個思考角度而已,決策與否要遵循自身條件的變化而定。只有用這樣的眼光來看所有言論,也許我們纔能從中找到可愛之處,而不至於因為輕信而決策導致怨天尤人的不平心態。
2、市場爭論的簡要概述關於市場是否已經進入拐點,整個市場分為兩大陣營,以王石為首的萬科堅持認為市場已經到了拐點時期,其典型論據是從需求市場主體的行為能力與行為意願來考慮的,同時兼顧政治公平與社會福利的觀點;而以任志強潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)為首的一方堅持認為市場沒有進入到拐點的論據是從需求方的成本約束以及需求市場強烈的主觀意願和當前市場運行的短期狀況來闡述的。
而之前在學術界對於房地產是否過熱也形成了兩大派系,主張房地產未來看漲的一方是以董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說吧)為代表,其依據是世界市場上最近20年只有三個市場出現過房地產價格下降的情況,其餘地方房地產都呈現出上漲的常態;而另一方則從需求市場與有效需求市場的巨大差別以及普適性的經濟規律出發,認為沒有永遠上漲的商品為由而站在了另一邊。
這中間認為房地產行業過熱的另外一個代表人物郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新聞,郎咸平說吧)則從行業經濟的替代性角度做出了闡述,指出當前房地產行業過熱是由於房地產行業形成的投機性利潤過高,從而集聚了所有資本,客觀上造成其他行業資本稀缺,因此從總體上惡化了國民經濟環境。
二、國家基礎經濟理論分析與基本政策方向判斷1、世界經濟學最新發展理論簡要概述
在最近20多年最為流行的經濟理論是發展經濟學,而發展經濟學理論最為核心的觀點是資本累積。資本累積的實際運用是資本深化過程,這從經濟領域裡金融業的巨大發展,以及相當於金融品的房地產與石油業的發展可以得到有效的應證。
而西方發達國家的官方理論一直是平衡增長,這個理論的兩個要素條件是非通漲失業率與通貨膨脹的關系;在美國最近10年的執政黨派一直傾向於采取適度通貨膨脹的方式來降低失業率,而拋棄了以經濟穩定而犧牲充分就業的政策。
我們國家的經濟發展思路恰好走了一條這兩者之間的中間路線,即在平衡增長與資本積累過程中不斷需求最佳妥協點,一方面我們的居民儲蓄率與再投資率居高不下,另一方面國家為了抑制經濟通漲而不斷的運用金融財政稅收政策,以實現經濟的均衡增長。
從我國經濟運行於實際國情來看,在西方經濟理論選擇中,我們更忠實於凱恩斯的經濟學原理,這裡有四個方面原因:一是我們的經濟改革是在政治統帥下的經濟改革,也就是經濟在我國成為政治的表演舞臺,而政治則是經濟的靈魂與指揮棒;其次我國政治的風險過於強大,經濟必須要成為政治的保障品;其三是我國經濟結構諸多二元不平衡性,在自由經濟體系下很容易出現馬太效應,從而導致經濟崩潰;其四則是我國的政治思想意識形態始終是以家天下的這樣一種理念進行延續的。
我們對今後國家政策方向的具體判斷是:更為積極的推進區域發展策略的轉型,同時盡可能減少地區發展差;鑒於城市化的負面效應,國家會局部修正通過大城市的集化效應來實現經濟的增長,而謀求一種均衡城市發展帶來的多級經濟增長策略;而宏觀經濟政策在保證不發生嚴重通漲情況下,嚴格預防出現大的通貨緊縮的局面。
2、資本深化與通貨膨脹資本深化是目前最為流行的經濟發展理論,雖然在今天我們已經可以充分感受到它的兩面性。資本在資本深化的過程,雖然將對手變成了奴隸,但是也讓自己染上一身怪病,今天的美國的金融危機正是資本深化的後遺癥。
資本深化的核心是資本自身無性繁殖的一個過程,在【貨幣戰爭】、【誠信的背後】一書中描述了資本深化的一些細節,特別是後者對資本深化的解讀過程更為深刻,在脫離實體的經濟增長過程中,資本要盈利必然要以虛擬形態來完成。虛擬經濟與實體經濟的脫離構成了資本深化的核心內容。
關於資本自身深化過程筆者在【未來5年房地產行業持續看漲】一文中已經有比較詳細的論述。在資本市場自身繁衍的過程中,唯一伴隨物就是通貨膨脹,這點在07年股市對中國經濟的影響上,已經可以得到非常清晰的證明。
我國經濟走在了一種矛盾的地步,一方面我們清晰的知道資本深化的巨大負面效應(基尼系數不斷走高下的政治安全問題),同時另外一方面如果不采取對應的資本深化的策略,我們國家又將面臨經濟發展的瓶頸以及自身財富被別的國家掠奪的尷尬境地。在對待這個二元難題的解決思路上,中央政府會用一種大國強國的心態來進行決策,即采取適度冒險的策略來推進我們的經濟改革,或者可以這樣表述,在有條件的情況下,鼓勵資本深化在某些領域擴張。
基於此,我們對國家未來經濟政策方向的判斷是:在保證政治安全的情況下,采取積極的經濟策略。具體表現在貨幣政策上,在控制通漲情況下,采取有條件寬松的貨幣政策。在08年與09年上半年貨幣政策會采取溫和的從緊策略,我們預期本次一年期存款利息頂點區域在6%左右,同時銀行准備金的頂點區域在18%左右。國家在積極發展證券市場的同時,穩妥的推進期貨市場,小心翼翼的推進債券市場。
3、官方市場:公平與效率的前提是安全從2004年以來,宏觀調控這個字眼就一天接一天的出現在所有房地產行業面前。在人大2005年、2006年、2007年的中國經濟發展研究報告裡面所反映出來的中國經濟重大事件可以側面證明一個問題,擺在中國政府面前的最大的難題,既不是流動性過剩也不是外來資本的進入而產生的系列問題,而是中國一系列二元經濟的破解難題。
首要破解難題是城鄉經濟的二元結構問題,這個難題對於中國經濟發展來說是所有問題中最為重要的難題,二元差距拉大到了危及政府的政治安全與經濟安全的角度,從政治上來看是群體性事件進入高峰期;從經濟上來看,因為廣大農村的貧困,使得廣大的國內市場無法啟動,造成國內生產過剩的局面(對於生產過剩我想所有學過馬克思的政治經濟學的人都會有很深刻的記憶),因此不得不依賴出口,去主動融入歐美市場,從而形成外向型經濟,而外向型經濟最大的問題,就是會犧牲掉經濟的主權性,這點是中國幾千年政府都從來沒有容忍過的行為。政府為了解決這一巨大的難題,成立了新的四個試驗區,重慶試驗區,成都試驗區,武漢試驗區,湖南試驗區等四個區域。
其次是東西發展的二元結構問題:東部沿海城市的工業發展是在承接國外的生產過程中形成的,缺陷表現在兩大方面:一是高風險性,隨時會面臨著外資的撤退帶來的經濟蕭條的後遺癥;其次是核心競爭力的缺失,很難形成有效的產業昇級,形成自主的產權價值,從而成為經濟穩定的基石;按照國家現行的梯度發展理論,東部區域必須要實現產業昇級,形成自己核心的知識產權體系,擺脫充當世界經濟勞工的角色;而西部經濟的工業布局根本就沒有形成,導致城鄉差別巨大,這不僅影響政治安全,也影響國家經濟安全。因此國家要努力形成在整個國家區域內的前店後廠,這樣不僅有利於經濟發展,還能最大化的保證經濟的獨立性與安全性。
國家的政治安全與經濟安全,成了政府決策行為的首要前提,只有在保證這個前提下,政府纔會考慮公平與效率問題。同時現階段房地產行業的實際情況是房地產行業的開放性體現了房地產行業內部的公平,但同時妨礙了整個社會的公平,加劇了貧富分化,滋生了官僚腐敗;房地產行業內部的公平最大程度的損失了行業效率,資本深化效果極差。一方面眾多弱小的資本無法實現規模經濟效益,同時也無法保障我們在金融放開後,對付國際資本市場爭奪的安全。
鑒於上述推斷,我們對政府今後對行業的治理方面會采取圍繞著這兩個角度來展開;因為現在房地產行業的問題是資本剩餘,政府已經不存在扶持的策略,那麼政府將重點研究房地產行業的社會公平與行業效率問題。
我們對未來國家的政策方向判斷是:扶持壟斷企業,讓壟斷企業用規模經濟積累下來的效益來惠及民生。
4、人民幣昇值與外匯套利在短短的三年時間,人民幣已經實際昇值幅度將近15%(2005年美元兌換比例還維持在8.3左右的水平,在2007年年底已經下降到7.3左右)。從理論上來說,如果金融保持自由流通,美元只要在2005年進入中國市場,什麼投入也不產生,直接用於存入銀行,就可以實現累計昇值23%左右(8%左右的銀行存款利息收入,15%的昇值收益),如果政府不控制這種行為的發生,那麼將有源源不斷的美元流進中國市場。
其次是美國可以憑借人民幣昇值單方賺取中國的利益,針對這一可能出現的生產性套利行為,政府實現了外匯市場的管制方式,即外匯的進出都需要經過政府的批准,這樣盈利資本如果無法准確安全的撤出,就面臨國有化的成本風險,從而導致資本自身的毀滅性行為。
鑒於我國的現實情況,我國謀求的是一種穩定溫和的積極增長態勢,因此大致可以排除國家采取極端的策略來嚴格乾預經濟的運行,除非經濟運行已經危及到政治安全,同時為了盡可能小的在金融領域放開後減少損失,國家會在策略方面采取更多的溫和性的保護策略。
我們對未來的匯率政策方向的判斷是:匯率政策的放開會按照一種緩慢的局面展開,同時不排除中途在現有基礎上停止匯改;繼續運用外匯儲備控制人民幣昇值的幅度;中金公司的作用將更多的運用於防守型策略,主要維護國家的匯率市場以及證券市場與其他金融市場。土地市場不向外資放開;對大宗物業購買征收特別稅種;更嚴厲的措施對待物業的流通。
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